2013年3月1日中央政府门户网站（www.gov.cn）公布了新房控“国六条”，全称为《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】，其中规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”此规定公布后，立即引起多家媒体关注，并引起社会公众的热议。

客观地说，上述“国六条”个税规定（以下简称上述规定），只是重申了现行《个人所得税法》相关规定而已，并未设定任何新的纳税义务。这是因为，出售自有住房，实际上是一种财产转让行为，依现行《个人所得税法》第三条第五项之规定，原本就应适用百分之二十税率征收个税。

上述规定，之所以引起大家注意，是因为在该规定颁布前，全国不少城市在对二手房交易征收个税时，允许当事人从下列两种征税方式中任选一种：
第一种征税方式：按交易额的1%征税；

第二种征税方式：按转让所得20%征税。

结果不少当事人基于少交个税的考量，选择第一种方式交纳个税。

上述规定出台后，对于那些应纳个税且房屋原值有据可查的售房人来说，将无权再按第一种征税方式缴纳个税。

正确理解和把握上述规定，将有助于售房人保护自身合法权益，并避免因违规受罚而遭受不必要的损失。从上述规定本义看，并非所有出售自有住房行为，均按转让所得的20%交纳个税。下列两种例外情况，就不宜适用上述规定：
1.虽出售自有住房但依法可免征个税；
2.虽出售自有住房但无法通过税收征管、房屋登记等历史信息查询核实房屋原值。
笔者认为，在解读上述规定时，尤其要注意三条关键语：1.出售自有住房按规定应征收的个人所得税；2.房屋原值；3.转让所得。
下面笔者想简单探讨三个问题：

一、在什么条件下出售自有住房可依法免征个税？

依现行规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。除此之外，出售自有住房，均应依法缴纳个人所得税。
上述“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“个人购房日期”的确定方法为：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。“个人转让房屋的日期”确定方法为：以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

二、房屋原值如何确定？
“房屋原值”应按下列规定予以确定：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上入民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁入除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货市的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

三、转让所得如何计算？

如前所述，出售自有住房是一种财产转让行为。依现行个人所得税法之规定，财产转让所得，应以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。举例说明一下，假如出售的自有住房房屋原值为100万元，依法可扣减的合理费用为10万元，现在销售价格为180万元，那么，转让所得=销售价格180万元-房屋原值100万元-依法可扣减的合理费用10万元=70万元。

　　作者：北京市华鹏律师事务所 谷林树律师

建设部


关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知


建住房[2003]122号

各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：

　　《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》）已于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。全面、准确地贯彻《条例》，依法加强对物业管理活动的监督管理，是各级房地产行政主管部门的一项重要职责。为了更好地贯彻《条例》，现将有关问题通知如下：

　　一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义，认真做好《条例》的学习、宣传、培训工作

　　《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。《条例》的颁布施行，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障；对于促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。

　　各级房地产行政主管部门要在当地政府的统一领导下，认真制定并组织实施《条例》的学习、宣传和培训计划。要通过报纸、电视、网络等新闻媒体广泛宣传《条例》，通过短期培训、讲座、座谈会等多种形式认真组织学习，通过发放宣传材料、张贴标语、现场咨询等多种方式使物业管理企业、业主等物业管理有关主体深刻了解、领会《条例》精神和条文基本含义，自觉遵守《条例》，依法保护自身的合法权益。要特别加强物业管理行政执法人员的学习与培训，增强法制观念，切实提高依法行政水平。

　　二、加快制定、完善与《条例》配套的部门规章、规范性文件和地方法规

　　作为与《条例》配套的《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》我部即将印发，我部还将抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等其他配套的部门规章和规范性文件。鉴于各地在物业管理发展上的差异，《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则规定，具体办法授权省、自治区、直辖市制定。因此，为确保《条例》的顺利实施，各地要按照《中华人民共和国立法法》确立的原则，抓紧制定和完善当地的配套法规和实施细则，重点做好以下几方面的工作：一是已经出台物业管理地方性法规或规范性文件的，要及时对其中与《条例》规定相抵触的条文进行调整和修改；二是对《条例》中授权地方制定具体办法的内容，要尽快作出规定；三是要根据《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》，研究提出当地具体贯彻落实意见。

　　三、规范物业管理行为，推动物业管理的健康发展

　　与过去的有关物业管理方面的规定相比较，《条例》在立法的深度和广度上有了重大突破，对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。各地要切实按照《条例》的要求，结合贯彻落实国务院关于整顿和规范房地产市场秩序的部署，抓好以下几个方面工作：一是重视和做好业主大会和业主委员会的组织建设工作，指导和监督业主决策机构的建立和运作。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。二是鼓励房地产开发建设单位和物业管理企业相分离，积极推进物业管理项目招投标，监督物业管理企业做好物业承接验收工作，明确建设单位与管理单位的各自责任，从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时，建设单位和管理单位互相推诿的问题；三是建立和完善“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，查处物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务的行为；四是建立健全物业管理市场准入制度，把好市场准入关，查处不具有资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营的行为，清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，整顿规范物业管理市场秩序。五是引导业主和物业管理企业增强合同意识，通过合同约定物业管理服务内容、服务质量和服务费用等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的方法，维护双方的合法权益。六是全面建立健全住房专项维修资金制度，没有建立或者没有按照标准建立专项维修资金的地方，要按照国家有关规定予以补建或补充，并加强使用管理。要对住房专项维修资金进行清理，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金。

　　四、加强协调与配合，形成行政主管部门之间的执法合力

　　物业管理工作涉及面广，除了房地产行政主管部门行使监督管理职责之外，公安、财政、民政、价格等行政主管部门在相关工作中也依法承担着相关的监督管理职责。《条例》对相关行政主管部门的监督管理职责作了明确的规定。各级房地产行政主管部门要加强与物业管理相关行政主管部门的工作协调，按照《条例》规定，各司其职，各负其责，切实履行好各自的职能。

　　五、依法行政，提高政府主管部门的工作水平

　　按照行政管理体制改革的要求，《条例》对房地产行政主管部门提出了更高的要求。各级房地产行政主管部门要认真履行职责，转变管理思路，规范行政行为，要以《条例》的颁布实施为契机，进一步简化办事程序，提高管理透明度，提高办事效率，更好地发挥政府的指导、监督和管理作用。《条例》全面规定了物业管理相关主体的法律责任，各级行政主管部门及其工作人员作为行政执法机关和执法人员，要从依法行政和实现“三个代表”的高度认识和行使好法律赋予的执法权，增强工作责任心和依法办事的自觉性，认真履行职责，严格执法，严禁利用职务和工作上的便利索取他人财物，或者收受他人财物为他人牟取利益。一经发现上述情况的，依法追究相应责任。

　　各地在贯彻执行《条例》中遇到的重要情况和问题，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
二○○三年六月十二日