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保险资金运用管理暂行办法

时间:2024-07-18 06:01:28 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8070
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保险资金运用管理暂行办法

中国保险监督管理委员会


中国保险监督管理委员会令

2010年第9号

  《保险资金运用管理暂行办法》已经2010年2月1日中国保险监督管理委员会主席办公会审议通过,现予公布,自2010年8月31日起施行。
                        

主 席  吴定富
                          二○一○年七月三十日



保险资金运用管理暂行办法

第一章 总  则

  第一条 为了规范保险资金运用行为,防范保险资金运用风险,维护保险当事人合法权益,促进保险业持续、健康发展,根据《中华人民共和国保险法》(以下简称《保险法》)等法律、行政法规,制定本办法。
  第二条 在中国境内依法设立的保险集团(控股)公司、保险公司从事保险资金运用活动适用本办法规定。
  第三条 本办法所称保险资金,是指保险集团(控股)公司、保险公司以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金。
  第四条 保险资金运用必须稳健,遵循安全性原则,符合偿付能力监管要求,根据保险资金性质实行资产负债管理和全面风险管理,实现集约化、专业化、规范化和市场化。
  第五条 中国保险监督管理委员会(以下简称中国保监会)依法对保险资金运用活动进行监督管理。

第二章 资金运用形式

第一节 资金运用范围

  第六条 保险资金运用限于下列形式:
  (一)银行存款;
  (二)买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券;
  (三)投资不动产;
  (四)国务院规定的其他资金运用形式。
  保险资金从事境外投资的,应当符合中国保监会有关监管规定。
  第七条 保险资金办理银行存款的,应当选择符合下列条件的商业银行作为存款银行:
  (一)资本充足率、净资产和拨备覆盖率等符合监管要求;
  (二)治理结构规范、内控体系健全、经营业绩良好;
  (三)最近三年未发现重大违法违规行为;
  (四)连续三年信用评级在投资级别以上。
  第八条 保险资金投资的债券,应当达到中国保监会认可的信用评级机构评定的、且符合规定要求的信用级别,主要包括政府债券、金融债券、企业(公司)债券、非金融企业债务融资工具以及符合规定的其他债券。
  第九条 保险资金投资的股票,主要包括公开发行并上市交易的股票和上市公司向特定对象非公开发行的股票。
  投资创业板上市公司股票和以外币认购及交易的股票由中国保监会另行规定。
  第十条 保险资金投资证券投资基金的,其基金管理人应当符合下列条件:
  (一)公司治理良好,净资产连续三年保持在人民币一亿元以上;
  (二)依法履行合同,维护投资者合法权益,最近三年没有不良记录;
  (三)建立有效的证券投资基金和特定客户资产管理业务之间的防火墙机制;
  (四)投资团队稳定,历史投资业绩良好,管理资产规模或者基金份额相对稳定。
  第十一条 保险资金投资的不动产,是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。具体办法由中国保监会制定。
  第十二条 保险资金投资的股权,应当为境内依法设立和注册登记,且未在证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权。
  第十三条 保险集团(控股)公司、保险公司不得使用各项准备金购置自用不动产或者从事对其他企业实现控股的股权投资。
  第十四条 保险集团(控股)公司、保险公司对其他企业实现控股的股权投资,应当满足有关偿付能力监管规定。保险集团(控股)公司的保险子公司不符合中国保监会偿付能力监管要求的,该保险集团(控股)公司不得向非保险类金融企业投资。
  实现控股的股权投资应当限于下列企业:
  (一)保险类企业,包括保险公司、保险资产管理机构以及保险专业代理机构、保险经纪机构;
  (二)非保险类金融企业;
  (三)与保险业务相关的企业。
  第十五条 保险集团(控股)公司、保险公司从事保险资金运用,不得有下列行为:
  (一)存款于非银行金融机构;
  (二)买入被交易所实行“特别处理”、“警示存在终止上市风险的特别处理”的股票;
  (三)投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产;
  (四)直接从事房地产开发建设;
  (五)从事创业风险投资;
  (六)将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款,个人保单质押贷款除外;
  (七)中国保监会禁止的其他投资行为。
  中国保监会可以根据有关情况对保险资金运用的禁止性规定进行适当调整。
  第十六条 保险集团(控股)公司、保险公司从事保险资金运用应当符合下列比例要求:
  (一)投资于银行活期存款、政府债券、中央银行票据、政策性银行债券和货币市场基金等资产的账面余额,合计不低于本公司上季末总资产的5%;
  (二)投资于无担保企业(公司)债券和非金融企业债务融资工具的账面余额,合计不高于本公司上季末总资产的20%;
  (三)投资于股票和股票型基金的账面余额,合计不高于本公司上季末总资产的20%;
  (四)投资于未上市企业股权的账面余额,不高于本公司上季末总资产的5%;投资于未上市企业股权相关金融产品的账面余额,不高于本公司上季末总资产的4%,两项合计不高于本公司上季末总资产的5%;
  (五)投资于不动产的账面余额,不高于本公司上季末总资产的10%;投资于不动产相关金融产品的账面余额,不高于本公司上季末总资产的3%,两项合计不高于本公司上季末总资产的10%;
  (六)投资于基础设施等债权投资计划的账面余额不高于本公司上季末总资产的10%;
  (七)保险集团(控股)公司、保险公司对其他企业实现控股的股权投资,累计投资成本不得超过其净资产。
  前款(一)至(六)项所称总资产应当扣除债券回购融入资金余额、投资连结保险和非寿险非预定收益投资型保险产品资产;保险集团(控股)公司总资产应当为集团母公司总资产。
  非金融企业债务融资工具是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的,约定在一定期限内还本付息的有价证券;
  未上市企业股权相关金融产品是指股权投资管理机构依法在中国境内发起设立或者发行的以未上市企业股权为基础资产的投资计划或者投资基金等;
  不动产相关金融产品是指不动产投资管理机构依法在中国境内发起设立或者发行的以不动产为基础资产的投资计划或者投资基金等;
  基础设施等债权投资计划是指保险资产管理机构等专业管理机构根据有关规定,发行投资计划受益凭证,向保险公司等委托人募集资金,投资基础设施项目等,按照约定支付本金和预期收益的金融工具。
  保险集团(控股)公司、保险公司应当控制投资工具、单一品种、单一交易对手、关联企业以及集团内各公司投资同一标的的比例,防范资金运用集中度风险。
  保险资金运用的具体管理办法,由中国保监会制定。中国保监会可以根据有关情况对保险资金运用的投资比例进行适当调整。
  第十七条 投资连结保险产品和非寿险非预定收益投资型保险产品的资金运用,应当在资产隔离、资产配置、投资管理、人员配备、投资交易和风险控制等环节,独立于其他保险产品资金,具体办法由中国保监会制定。

第二节 资金运用模式

  第十八条 保险集团(控股)公司、保险公司应当按照“集中管理、统一配置、专业运作”的要求,实行保险资金的集约化、专业化管理。
  保险资金应当由法人机构统一管理和运用,分支机构不得从事保险资金运用业务。
  第十九条 保险集团(控股)公司、保险公司应当选择符合条件的商业银行等专业机构,实施保险资金运用第三方托管和监督,具体办法由中国保监会制定。
  托管的保险资产独立于托管机构固有资产,并独立于托管机构托管的其他资产。托管机构因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的,托管资产不属于其清算财产。
  第二十条 托管机构从事保险资金托管的,主要职责包括:
  (一)保险资金的保管、清算交割和资产估值;
  (二)监督投资行为;
  (三)向有关当事人披露信息;
  (四)依法保守商业秘密;
  (五)法律、法规、中国保监会规定和合同约定的其他职责。
  第二十一条 托管机构从事保险资金托管,不得有下列行为:
  (一)挪用托管资金;
  (二)混合管理托管资金和自有资金或者混合管理不同托管账户资金;
  (三)利用托管资金及其相关信息谋取非法利益;
  (四)其他违法行为。
  第二十二条 保险集团(控股)公司、保险公司的投资管理能力应当符合中国保监会规定的相关标准。
  保险集团(控股)公司、保险公司根据投资管理能力和风险管理能力,可以自行投资或者委托保险资产管理机构进行投资。
  第二十三条 保险集团(控股)公司、保险公司委托保险资产管理机构投资的,应当订立书面合同,约定双方权利与义务,确保委托人、受托人、托管人三方职责各自独立。
  保险集团(控股)公司、保险公司应当履行制定资产战略配置指引、选择受托人、监督受托人执行情况、评估受托人投资绩效等职责。
  保险资产管理机构应当执行委托人资产配置指引,根据保险资金特性构建投资组合,公平对待不同资金。
  第二十四条 保险集团(控股)公司、保险公司委托保险资产管理机构投资的,不得有下列行为:
  (一)妨碍、干预受托机构正常履行职责;
  (二)要求受托机构提供其他委托机构信息;
  (三)要求受托机构提供最低投资收益保证;
  (四)非法转移保险利润;
  (五) 其他违法行为。
  第二十五条 保险资产管理机构受托管理保险资金的,不得有下列行为:
  (一)违反合同约定投资;
  (二)不公平对待不同资金;
  (三)混合管理自有、受托资金或者不同委托机构资金;
  (四)挪用受托资金;
  (五)向委托机构提供最低投资收益承诺;
  (六)以保险资金及其投资形成的资产为他人设定担保;
  (七)其他违法行为。
  第二十六条 保险资产管理机构根据中国保监会相关规定,可以将保险资金运用范围的投资品种作为基础资产,开展保险资产管理产品业务。
  保险集团(控股)公司、保险公司委托投资或者购买保险资产管理产品,保险资产管理机构应当根据合同约定,及时向有关当事人披露资金投向、投资管理、资金托管、风险管理和重大突发事件等信息,并保证披露信息的真实、准确和完整。
  保险资产管理机构应当根据受托资产规模、资产类别、产品风险特征、投资业绩等因素,按照市场化原则,以合同方式与委托或者投资机构,约定管理费收入计提标准和支付方式。
  保险资产管理产品业务,是指由保险资产管理机构为发行人和管理人,向保险集团(控股)公司、保险公司以及保险资产管理机构等投资人发售产品份额,募集资金,并选聘商业银行等专业机构为托管人,为投资人利益开展的投资管理活动。

第三章 决策运行机制

第一节 组织结构与职责

  第二十七条 保险集团(控股)公司、保险公司应当建立健全公司治理,在公司章程和相关制度中明确规定股东大会、董事会、监事会和经营管理层的保险资金运用职责,实现保险资金运用决策权、运营权、监督权相互分离,相互制衡。
  第二十八条 保险资金运用实行董事会负责制。保险公司董事会应当对资产配置和投资政策、风险控制、合规管理承担最终责任,主要履行下列职责:
  (一)审定保险资金运用管理制度;
  (二)确定保险资金运用的管理方式;
  (三)审定投资决策程序和授权机制;
  (四)审定资产战略配置规划、年度投资计划和投资指引及相关调整方案;
  (五)决定重大投资事项;
  (六)审定新投资品种的投资策略和运作方案;
  (七)建立资金运用绩效考核制度;
  (八)其他相关职责。
  董事会应当设立资产负债管理委员会(投资决策委员会)和风险管理委员会。
  第二十九条 保险集团(控股)公司、保险公司决定委托投资,以及投资无担保债券、股票、股权和不动产等重大保险资金运用事项,应当经董事会审议通过。
  第三十条 保险集团(控股)公司、保险公司经营管理层根据董事会授权,应当履行下列职责:
  (一)负责保险资金运用的日常运营和管理工作;
  (二)建立保险资金运用与财务、精算、产品和风控等部门之间的协商机制;
  (三)审议资产管理部门拟定的保险资产战略配置规划和年度资产配置策略,并提交董事会审定;
  (四)控制和管理保险资金运用风险;
  (五)执行经董事会审定的资产配置规划和年度资产配置策略;
  (六)提出调整资产战略配置调整方案;
  (七)其他职责。
  第三十一条 保险集团(控股)公司、保险公司应当设置专门的保险资产管理部门,并独立于财务、精算、风险控制等其他业务部门,履行下列职责:
  (一)拟定保险资金运用管理制度;
  (二)拟定资产战略配置规划和年度资产配置策略;
  (三)拟定资产战略配置调整方案;
  (四)执行年度资产配置计划;
  (五)实施保险资金运用风险管理措施;
  (六)其他职责。
  保险集团(控股)公司、保险公司自行投资的,保险资产管理部门应当负责日常投资和交易管理;委托投资的,保险资产管理部门应当履行委托人职责,监督投资行为和评估投资业绩等职责。
  第三十二条 保险集团(控股)公司、保险公司的资产管理部门应当在投资研究、资产清算、风险控制、业绩评估、相关保障等环节设置岗位,建立防火墙体系,实现专业化、规范化、程序化运作。
  保险集团(控股)公司、保险公司自行投资的,资产管理部门应当设置投资、交易等与资金运用业务直接相关的岗位。
  第三十三条 保险集团(控股)公司、保险公司风险管理部门以及具有相应管理职能的部门,应当履行下列职责:
  (一)拟定保险资金运用风险管理制度;
  (二)审核和监控保险资金运用合法合规性;
  (三)识别、评估、跟踪、控制和管理保险资金运用风险;
  (四)定期报告资金运用风险管理状况;
  (五)其他职责。
  第三十四条 保险资产管理机构应当设立首席风险管理执行官。
  首席风险管理执行官为公司高级管理人员,负责组织和指导保险资产管理机构风险管理,履职范围应当包括保险资产管理机构运作的所有业务环节,独立向董事会、中国保监会报告有关情况,提出防范和化解重大风险建议。
  首席风险管理执行官不得主管投资管理。如需更换,应当于更换前至少五个工作日向中国保监会书面说明理由和其履职情况。

第二节 资金运用流程

  第三十五条 保险集团(控股)公司、保险公司应当建立健全保险资金运用的管理制度和内部控制机制, 明确各个环节、有关岗位的衔接方式及操作标准,严格分离前、中、后台岗位责任,定期检查和评估制度执行情况,做到权责分明、相对独立和相互制衡。相关制度包括但不限于:
  (一)资产配置相关制度;
  (二)投资研究、决策和授权制度;
  (三)交易和结算管理制度;
  (四)绩效评估和考核制度;
  (五)信息系统管理制度;
  (六)风险管理制度等。
  第三十六条 保险集团(控股)公司、保险公司应当以独立法人为单位,统筹境内境外两个市场,综合偿付能力约束、外部环境、风险偏好和监管要求等因素,分析保险资金成本、现金流和期限等负债指标,选择配置具有相应风险收益特征、期限及流动性的资产。
  第三十七条 保险集团(控股)公司、保险公司应当建立专业化分析平台,并利用外部研究成果,研究制定涵盖交易对手管理和投资品种选择的模型和制度,构建投资池、备选池和禁投池体系,实时跟踪并分析市场变化,为保险资金运用决策提供依据。
  第三十八条 保险集团(控股)公司、保险公司应当建立健全相对集中、分级管理、权责统一的投资决策和授权制度,明确授权方式、权限、标准、程序、时效和责任,并对授权情况进行检查和逐级问责。
  第三十九条 保险集团(控股)公司、保险公司应当建立和完善公平交易机制,有效控制相关人员操作风险和道德风险,防范交易系统的技术安全疏漏,确保交易行为的合规性、公平性和有效性。公平交易机制至少应当包括以下内容:
  (一)实行集中交易制度,严格隔离投资决策与交易执行;
  (二)构建符合相关要求的集中交易监测系统、预警系统和反馈系统;
  (三)建立完善的交易记录制度;
  (四)在账户设置、研究支持、资源分配、人员管理等环节公平对待不同资金等。
  第四十条 保险集团(控股)公司、保险公司应当建立以资产负债管理为核心的绩效评估体系和评估标准,定期开展保险资金运用绩效评估和归因分析,推进长期投资、价值投资和分散化投资,实现保险资金运用总体目标。
  第四十一条 保险集团(控股)公司、保险公司应当建立保险资金运用信息管理系统,减少或者消除人为操纵因素,自动识别、预警报告和管理控制资产管理风险,确保实时掌握风险状况。
  信息管理系统应当设定合规性和风险指标阀值,将风险监控的各项要素固化到相关信息技术系统之中,降低操作风险、防止道德风险。
  信息管理系统应当建立全面风险管理数据库,收集和整合市场基础资料,记录保险资金管理和投资交易的原始数据,保证信息平台共享。

第四章 风险管控

  第四十二条 保险集团(控股)公司、保险公司应当建立全面覆盖、全程监控、全员参与的保险资金运用风险管理组织体系和运行机制,改进风险管理技术和信息技术系统,通过管理系统和稽核审计等手段,分类、识别、量化和评估各类风险,防范和化解风险。
  第四十三条 保险集团(控股)公司、保险公司应当管理和控制资产负债错配风险,以偿付能力约束和保险产品负债特性为基础,加强成本收益管理、期限管理和风险预算,确定保险资金运用风险限额,采用缺口分析、敏感性和情景测试等方法,评估和管理资产错配风险。
  第四十四条 保险集团(控股)公司、保险公司应当管理和控制流动性风险,根据保险业务特点和风险偏好,测试不同状况下可以承受的流动性风险水平和自身风险承受能力,制定流动性风险管理策略、政策和程序,防范流动性风险。
  第四十五条 保险集团(控股)公司、保险公司应当管理和控制市场风险,评估和管理利率风险、汇率风险以及金融市场波动风险,建立有效的市场风险评估和管理机制,实行市场风险限额管理。
  第四十六条 保险集团(控股)公司、保险公司应当管理和控制信用风险,建立信用风险管理制度,及时跟踪评估信用风险,跟踪分析持仓信用品种和交易对手,定期组织回测检验。
  第四十七条 保险集团(控股)公司、保险公司应当加强同业拆借、债券回购和融资融券业务管理,严格控制融资规模和使用杠杆,禁止投机或者用短期拆借资金投资高风险和流动性差的资产。保险资金参与衍生产品交易,仅限于对冲风险,不得用于投机和放大交易,具体办法由中国保监会制定。
  第四十八条 保险集团(控股)公司、保险公司应当发挥内部稽核和外部审计的监督作用,每年至少进行一次保险资金运用内部全面稽核审计。内控审计报告应当揭示保险资金运用管理的合规情况和风险状况。主管投资的高级管理人员、保险资金运用部门负责人和重要岗位人员离职前,应当进行离任审计。
  保险集团(控股)公司、保险公司应当定期向中国保监会报告保险资金运用内部稽核审计结果和有关人员离任审计结果。
  第四十九条 保险集团(控股)公司、保险公司应当建立保险资金运用风险处置机制,制定应急预案,及时控制和化解风险隐患。投资资产发生大幅贬值或者出现债权不能清偿的,应当制定处置方案,并及时报告中国保监会。
  第五十条 保险集团(控股)公司、保险公司应当确保风险管控相关岗位和人员具有履行职责所需知情权和查询权,有权查阅、询问所有与保险资金运用业务相关的数据、资料和细节,并列席与保险资金运用相关的会议。

第五章 监督管理

  第五十一条 中国保监会对保险资金运用的监督管理,采取现场监管与非现场监管相结合的方式。
  第五十二条 中国保监会应当根据公司治理结构、偿付能力、投资管理能力和风险管理能力,对保险集团(控股)公司、保险公司保险资金运用实行分类监管、持续监管和动态评估。
  中国保监会应当强化对保险公司的资本约束,确定保险资金运用风险监管指标体系,并根据评估结果,采取相应监管措施,防范和化解风险。
  第五十三条 保险集团(控股)公司、保险公司分管投资的高级管理人员、资产管理部门的主要负责人、保险资产管理机构的董事、监事、高级管理人员,应当在任职前取得中国保监会核准的任职资格。
  第五十四条 保险集团(控股)公司、保险公司的重大股权投资,应当报中国保监会核准。
  保险资产管理机构发行或者发起设立的保险资产管理产品,实行初次申报核准,同类产品事后报告。
  中国保监会按照有关规定对上述事项进行合规性、程序性审核。
  重大股权投资,是指对拟投资非保险类金融企业或者与保险业务相关的企业实施控制的投资行为。
  第五十五条 中国保监会有权要求保险集团(控股)公司、保险公司提供报告、报表、文件和资料。
  提交报告、报表、文件和资料,应当及时、真实、准确、完整。
  第五十六条 保险集团(控股)公司、保险公司的股东大会、股东会、董事会的重大投资决议,应当在决议作出后5个工作日内向中国保监会报告,中国保监会另有规定的除外。
  第五十七条 中国保监会有权要求保险集团(控股)公司、保险公司将保险资金运用的有关数据与中国保监会的监管信息系统动态连接。
  第五十八条 保险集团(控股)公司和保险公司的偿付能力状况不符合中国保监会要求的,中国保监会可以限制其资金运用的形式、比例。
  第五十九条 保险集团(控股)公司、保险公司违反资金运用形式和比例有关规定的,由中国保监会责令限期改正。
  第六十条 中国保监会有权对保险集团(控股)公司、保险公司的董事、监事、高级管理人员和资产管理部门负责人进行监管谈话,要求其就保险资金运用情况、风险控制、内部管理等有关重大事项作出说明。
  第六十一条 保险集团(控股)公司、保险公司严重违反资金运用有关规定的,中国保监会可以责令调整负责人及有关管理人员。
  第六十二条 保险集团(控股)公司、保险公司严重违反保险资金运用有关规定,被责令限期改正逾期未改正的,中国保监会可以决定选派有关人员组成整顿组,对公司进行整顿。
  第六十三条 保险集团(控股)公司、保险公司违反本规定运用保险资金的,由中国保监会依法给予行政处罚。
  第六十四条 保险资金运用的其他当事人在参与保险资金运用活动中,违反有关法律、行政法规和本办法规定的,中国保监会应当记录其不良行为,并将有关情况通报其行业主管部门;情节严重的,中国保监会可以通报保险集团(控股)公司、保险公司3年内不得与其从事相关业务,并商有关监管部门依法给予行政处罚。
  第六十五条 中国保监会工作人员滥用职权、玩忽职守,或者泄露所知悉的有关单位和人员的商业秘密的,依法追究法律责任。

第六章 附  则

  第六十六条 保险资产管理机构管理运用保险资金参照本办法执行。
  第六十七条 保险公司缴纳的保险保障基金等运用,从其规定。
  第六十八条 中国保监会对保险集团(控股)公司资金运用另有规定的,从其规定。
  第六十九条 本办法由中国保监会负责解释和修订。
  第七十条 本办法自2010年8月31日起施行。原有的有关政策和规定,凡与本办法不一致的,一律以本办法为准。


河北省技术有偿转让试行办法

河北省人民政府


河北省技术有偿转让试行办法
河北省人民政府


第一章 总 则
第一条 在商品经济存在的社会主义条件下,脑力劳动创造的技术成果,是一种知识产权,具有商品属性,可以实行有偿转让。为保护技术有偿转让双方的合法权益,鼓励技术革新、发明创造,多出快出科技成果,推动技术成果迅速应用和推广,促进技术进步和社会主义现代化建设,
特制定本办法。
第二条 技术有偿转让应贯彻自愿、互利原则,在协商一致的情况下采用合同形式进行。技术有偿转让合同(以下简称合同)确定合同双方的权利义务关系,使技术转让人(以下简称转让方)的技术得到保护,经济上得到补偿和一定利益;使技术受让人(以下简称受让方)能够及时采
用先进技术,发展生产,增加收益。签订合同,要正确处理国家、集体、个人三者之间的利益关系。
第三条 有偿转让技术的范围,系指具有先进性、实用性、经济效益和社会效益好的技术成果、生产技术和其它实用技术、技术革新成果以及技术服务项目。
第四条 技术产权
1、凡职务技术成果,产权归社会主义企、事业单位所有,研制人员享受适当的精神和物资奖励。
2、非国家职工,以及在职人员在不影响其工作任务,完全利用业余时间的情况下,个人投资做出来的技术成果,其产权归个人所有。
3、共同技术成果,产权为共同所有。进行技术转让时,需经双方(或多方)共同协商议定。
4、由有关部门下达研制计划,给予全部无偿使用经费,并签订实施合同的专题研制项目,其技术转让,应按合同规定办理。如果需有偿转让给第三方时,必须经下达研制计划的部门批准。
5、承担中间试验的单位,一般不具有技术产权,但有优先接受该技术转让的权利。如果承担中试的单位在中试期间对该技术做出了重大改进,在转让该技术时,应按比例分享产权。
6、对由政府部门投资从国外引进的新技术,应进行充分交流,不得进行有偿转让。由企业单位投资从国外引进的新技术,可以实行有偿转让。
7、对技术产权发生争议时,由当地人民法院依法处理。
第五条 技术有偿转让,分为技术所有权的转让和技术使用权的转让。暂不实行技术所有权的转让。技术有偿转让可分为五种形式:
1、一般性转让。转让方可不受限制地转让给第二家、第三家等。
2、排他性转让。在一定范围(例如一个省、一个地区、一个县等)、一定时间内,只许转让方和一个受让方两家采用某一技术,不许卖给第三家用于生产。
3、独占性转让。在一定范围内和一定时间里,只许受让方一家采用这种技术,不许转让给第二家用于生产,也不许转让方把这种技术用于生产。
4、可转售性转让。即受让方可以转售这种技术。
5、互惠性转让(交换性转让)。双方都有技术成果,通过协商,可以互相无偿采用对方的某种技术成果或全部技术成果。
第六条 在技术有偿转让中,为保证实行计划经济,维护国家利益,对下述情况,由当地经委或省主管厅(局)负责处理:
1、凡“排他性转让”和“独占性转让”,必须经过受让方当地经委严格审查批准后才可以实行。否则,转让方和受让方规定的“排他性转让”和“独占性转让”无效。
2、对国民经济发展有重大作用的技术,国家可以征用,给予技术持有人适当报酬后,组织推广。
3、对无正当理由拒绝转让的技术持用人实行强制转让,并酌情由受让方给予适当技术转让费。
4、发现盲目重复转让,将造成建设上的浪费时,进行行政干预。国家征用、强制转让和行政干预,由省主管厅(局)行使权利。

第二章 合同
第七条 签订合同的依据,是《中华人民共和国经济合同法》及《河北省人民政府关于执行《中华人民共和国经济合同法》的暂行规定》。
第八条 合同中应详细规定转让技术名称、技术内容、技术要求、验收办法和标准、转让方式、实施办法和进度、完成日期、经费和物资核算、报酬数额、付酬方法和期限、违约责任、奖惩办法、合同有效期及双方的其他权利和义务等。
第九条 签订合同应由双方法定代表(即厂长、所长、经理、校长等主要负责人)签字。法定代表如需要委托代理人签订合同时,代理人应向对方出示授权委托书。受委托人签订的合同具有同等的法律效力。
第十条 合同依法签订后,即具有法律效力,各方要严格信守。转让方、受让方、鉴证单位各持合同正本一份,做为执行合同的依据。
第十一条 合同的期限由双方商定,一般不得超过三年,特殊情况经受让方的政府主管部门批准可适当延长。
第十二条 转让方的权利和义务:
1、转让方依照本办法有关规定有权向受让方收取转让费,但必须向受让方提供实施转让技术的全部详细的技术资料。
2、在合同有效期限内,转让方有权要求受让方提供实施转让技术过程中获得重大改进的详细技术资料,并给予受让方一定报酬,报酬数额由双方商定。
3、转让方要保证受让方实施转让技术,并做好技术服务工作,在技术上负有全部责任,使受让方在预定时间内达到预期效果:若尽不到责任,达不到预期效果,应赔偿受让方的经济损失。
第十三条 受让方的权利和义务:
1、受让方有权实施受让技术,但必须提供实施该项技术的必要条件。对接受的转让技术,未征得转让方同意,不得转让给第三方或申请专利。
2、按合同规定,在预定时间内向转 让方支付转让费,如逾期应交罚金。罚金数额为每延期一天,偿付转让方以延期付款总额的千分之一。
3、在合同有效期内,有权要求转让方提供该项技术经过改进的详细技术资料,可适当增加转让费;对于实施本技术的验证数据,如转让方索取时,不得拒绝提供,也不应该索取报酬。
4.遵守合同规定的各项条款,如有违约,应根据不同情况赔偿对方因此造成的经济损失。

第三章 批准、备案程序
第十四条 凡技术有偿转让合同,自签订之日起一个月内,由双方将合同副本分别报送其县以上政府主管部门及同级科委、人民银行备案。
与国家生产计划直接联系的技术转让项目,必须事先由县以上政府主管部门批准。受让方主管部门应对签订的合同,在产品方向、布点生产、能源和原材料供应、技术发展方向等方面提出指导性意见,进行统筹协调。
第十五条 涉外事项:
1·已经和批准向外国申请专利的技术,要求在国内有偿转让时,需由省经委转报中国专利局备案。
2·已经国家科委批准出口或正在申请出口的技术,仍可实行有偿转让。
3·向中外合资企业转让技术时,应经省科委报国家科委批准,并经省经委报中国专利局备案。

第四章 计酬和收益分配
第十六条 技术转让的报酬,主要根据应用后的经济效益,参考该技术的研制成本计算,具体数额由转让方和受让方商定。计酬与付酬,可采用按纯利润提成,按销售额提成,按产值提成或一次总算收费等办法。
转让技术应实行单项核算。
采用从实施转让技术后所增加的纯利润中提取转让费时,受让方应扣除按正常情况由于扩大再生产投资因素而增加的利润,在其余部分中提取的比例为百分之二十至三十;从产品销售额中提取转让费,其比例为百分之三左右;从实施转让技术后的产值中提取转让费,其比例为百分之二
至三。采用上述三种办法,提取期限均不超过三年。
一次总算收费,可以分期付款。
采用以上四种办法收取转让费,均可在签订合同时收取定金,定金数额一般占转让费的百分之二十至三十。收取定金按《中华人民共和国经济合同法》有关规定执行。
在省内,将一项技术转让给两个以上单位时,应逐次调低收费标准,一般按上一次转让费的百分之七十至八十计算。
属于改善环境、公共卫生和劳动保护等方面的技术实行有偿转让时,应适当调低收费标准。
第十七条 技术服务收费办法,参照技术转让收费办法执行。
长期技术顾问(指在需方工作一年以上的),年收费标准:高级科技人员四千至五千元;中级科技人员三千至四千元;初级科技人员二千至三千元。
间断地到需方工作的技术顾问,其报酬按实际工作日计算,日收费标准:高级科技人员二十至二十五元;中级科技人员十五至二十元;初级科技人员十至十五元。
临时性技术指导或座谈,可作为技术交流对待,一般不收费。如果被邀单位坚持收费,超过八小时的,可按间断性技术顾问计算;不足八小时的按小时计算,每小时高级科技人员三至四元,中级科技人员二至三元,初级科技人员一至二元。技术服务,亦可按解决的技术问题计件付酬。


技术服务的报酬,原则上在完成工作后一次付清,也可按月或分期付给。
第十八条 付酬列支方式:
按纯利润定比例分成或按销售额、产值支付转让费时,均由受让方在采用本技术所增加的纯利润中支付。采用上述方法时,应允许转让方查核受让方账目。
按一次总算收费方式支付转让费,在企业管理费中列支。数额较大的,可作为待摊费用,分期摊入成本。
第十九条 技术转让费的分配原则和具体办法:
1.由政府部门下达研制计划并投资的技术成果,如果政府部门为研制单位提供了全部经费,其转让费可按百分之二十至三十的比例上交提供无偿经费的部门;提供部分无偿经费的,可参照前一种情况协商处理。
政府部门下达研制计划,在研制过程中只为研制单位提供有偿经费的和自选题目自筹经费的,技术成果转让由研制单位决定。其转让费全部归研制单位。
2.转让方所得的转让费收入与国家实行分成。
转让方每年收入在五万元以下的,可以留给企、事业单位使用;超过五万元的部分,事业单位留用百分之六十,上交国家百分之四十(为尽快改变我省科研手段落后的局面,事业单位组织的收入,从一九八二年算起,三年内全部留用),企业单位留用百分之四十,上交国家百分之六十
。如有特殊情况,报经省科委、省财政局批准,留给企、事业单位的比例可以适当提高。
3、企、事业单位留用的技术转让费,应主要用于研制单位的科学技术研究,其数额不能少于留用额的百分之六十;可提取百分之十至十五作为本单位的集体福利费,百分之五至十用于奖励对该技术有直接贡献的技术人员。对于互惠性转让,也应参照此办法执行。一个单位全年发的奖
金总额,不得超过本单位职工一个半月标准工资的总额。
4.技术服务的报酬,大部分归单位所有,可提取百分之五至十五归外出做技术服务工作的科技人员。

第五章 奖惩办法
第二十条 在实施合同中,由于转让方工作人员努力工作,使合同提前完成的,从实际投产日到规定投产日期间,生产纯利润的百分之七十归转让方,并将这个比例中的百分之五至七用于奖励有关工作人员。
由于双方共同努力工作提前完成合同的,从实际投产日到规定投产日期间所得的纯利润,双方各得百分之五十,并将所得部分的百分之五至七用于奖励双方有关工作人员。
转让方和受让方实施人员的奖金数额,一般占转让技术主研人员所得奖金的百分之五十左右,最高不得超过百分之七十。
第二十一条 凡因转让方的技术不成熟,设计不合理,工作人员不认真而造成不能按期完成合同规定的任务时,对所造成的损失,除按合同规定的技术经济指标核算赔偿受让方的经济损失外,对转让方工作人员,由转让方酌情给予罚款或行政处分。对严重责任事故者,要依据《刑法》
和其它有关法律规定,由司法部门追究刑事责任。
凡因受让方不积极提供实施条件,造成不能按期完成合同规定的任务时,所造成的损失由受让方负责,并对有关人员进行罚款或行政处分。对造成严重损失的人,由司法部门追究刑事责任。

第六章 鉴证、纠纷的调解与处理
第二十二条 技术转让合同由转让方所在地的工商行政管理局作鉴证单位,其权利和责任如下:
1、负责对合同的合法性和主要内容进行审查,对不符合国家法律、政策或规定的合同,应予改正,否则不予鉴证。
2、负责调解纠纷,调查研究纠纷的事实真相,对纠纷作出裁决。
3、有权收取鉴证费、调解费、仲裁费等,其收费办法与数额,按省有关规定执行。
未经鉴证单位签字盖章的合同,不具有法律效力,人民银行拒绝支付款项。
第二十三条 在执行合同中,对合同内容有不同理解或发现合同有遗漏、不妥之处,应通过协商加以解决。双方发生争议时,可由鉴证单位进行调解或作出裁决。如某一方对调解或裁决不服,在接到裁决书之日后十五大内,向对方所在地人民法院起诉。期满不起诉的,裁决即具有法律
效力。
第二十四条 受让方因上级主管部门改变了计划和任务,或因故不能继续执行合同时,应在终止合同前一个月通知转让方,已交付的定金和转让费不退。尚未付费的,也必须交付转让费的百分之三十作为赔偿费。如转让方已购买了材料、设备等物资,对造成的损失超过转让费百分之三
十的部分,受让方也应予以赔偿。
第二十五条 由于人力不可抗拒的自然灾害,如地震、洪水、台风等,造成合同无法实施时,经裁决单位查实后,双方均不得提出赔偿要求。

第七章 附则
第二十六条 本办法适用于本省国营、集体单位和个体劳动者,也适用于本省向外省转让技术。外省单位向我省单位转让技术时,应按转让技术单位所在省的有关规定执行。与外国进行技术许可证贸易时,应按国家有关规定执行。
第二十七条 本办法中有关条款如与国家颁布的《技术有偿转让条例》相抵触时,按国家颁布的条例执行。
第二十八条 本办法自批准之日起试行。省政府授权省科委负责解释。



1983年2月5日

武汉市物业管理条例

湖北省武汉市人大常委会


武汉市物业管理条例

(2010年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准)


第一章 总 则


第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第二节 附属设施设备的配置

第三节 前期物业管理

第四节 新建物业的交付使用

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

第二节 业主大会筹备组

第三节 业主大会

第四节 业主委员会

第四章 物业管理服务

第一节 一般规定

第二节 物业服务合同

第五章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

第二节 车位的使用管理

第三节 物业的维护

第六章 法律责任

第七章 附 则


第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

  第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

  街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定,负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。


第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

  第五条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列标准执行:

  (一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;
 
  (二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;

  (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。

  第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内,按照本条例第五条规定划分物业管理区域,并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的,予以备案并在有关图纸上予以注记。

  开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

  老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,并报区房屋主管部门备案。


第二节 附属设施设备的配置

  第七条 新建物业,开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二,并不少于八十平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

  物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能,有明确的座落、房号,并且具备办理房地产权属登记的条件。

  开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时,其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

  物业服务用房属于全体业主共有,专用于物业管理服务工作。

  第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

  第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准,按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。


第三节 前期物业管理

  第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,应当按照国家及本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。

  有下列情形之一的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于三人;

  (二)多层物业总建筑面积少于五万平方米,或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地区房屋主管部门备案。

  第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

  房屋通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第十三条 开发建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。


第四节 新建物业的交付使用

  第十四条 新建物业交付使用前,开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续,并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

  第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料,并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

  业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。


第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

  第十六条 本条例所称业主,是指物业的所有权人。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利,履行业主义务。

  第十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。


第二节 业主大会筹备组

  第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

  (一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;

  (二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

  业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

  第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算;

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照上述人数的统计总和计算。

  业主身份的确定,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件,开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

  开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、开发建设单位派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:

  (一)物业管理区域划分证明;

  (二)业主名册;

  (三)建筑规划总平面图;

  (四)附属设施设备交付使用备案证明;

  (五)绿化竣工总平面图;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)专项维修资金交存证明;

  (八)成立业主大会必需的其他文件资料。

  第二十三条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;

  (五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

  第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止。

  召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。


第三节 业主大会

  第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  业主大会依法成立后三十日内,业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。

  第二十六条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

  (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员,决定业主委员会任期;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)决定选聘、解聘物业服务企业;

  (五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;

  (六)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;

  (七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;
  
  (八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

  第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

  除前两款规定外,任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

  第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  第三十条 业主大会对业主投票权的计算,按照下列规定确定:

  (一)按照业主人数计算的,一人计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

  (二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

  第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

  第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

  (二)专项维修资金的筹集、使用方案;

  (三)共有部分的经营与收益分配、使用;

  (四)物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  管理规约自业主大会表决通过之日起生效,对全体业主及使用人均具有约束力。


第四节 业主委员会

  第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

  业主委员会实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任,业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。
 
  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责,接受街道办事处、乡(镇)人民政府以及房屋主管部门的指导与监督,房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

  业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职,其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的,应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

  第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)不再是该物业管理区域内的业主;

  (二)丧失民事行为能力,不能履行委员职责;

  (三)被依法限制人身自由半年以上;

  (四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:

  (一)拒不履行委员职责;

  (二)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

  (三)在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

  (四)因其他原因不适合继续担任委员的。

  第三十九条 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

  第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

  业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有,具体使用办法由业主大会决定,其收支情况业主委员会应当定期书面公告,并接受业主大会、业主的监督。

  第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。

  业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。


第四章 物业管理服务

第一节 一般规定

  第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

  第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

  从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业,应当向市房屋主管部门备案。

  第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制,物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

  物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

  第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;

  (四)发生群体性事件;

  (五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;
 
  (六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

  第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案,按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

  第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查,组织开展物业服务质量等级考核,并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法,由市房屋主管部门制定。

  区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立物业服务企业信用档案,并向公众提供查询服务。


第二节 物业服务合同

  第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项;

  (二)物业服务质量及服务费用;

  (三)物业管理区域内安全保障事项;

  (四)合同期限;

  (五)违约责任。

  第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项:

  (一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护和安全协防;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业公共服务事项。

  第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价,其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时,应当采取座谈会、论证会、听证会等形式,广泛听取意见。

  实行政府指导价的,市物价主管部门应当会同市房屋主管部门,根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况,制定相应的基准价,确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

  第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

  第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

  物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内,持相关资料向区房屋主管部门备案。

  第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

  业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  第五十六条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

  (一)物业服务合同依法、依约解除;

  (二)除第五十五条第三款规定的情形外,物业服务合同期满未续约;

  (三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

  第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理退出手续的同时,履行下列义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房,实行酬金制的,还应当移交服务期间的财务档案;

  (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

  (三)清退预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规、规章规定的其他义务。


第五章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

  第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

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