从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬（昆明）律师事务所 孙可


[摘要] 众所周知，利用军队土地进行房地产开发有其特殊性，其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师，本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题，一是找谁谈？二、如何谈？三、如何办手续？四、纠纷如何处理？旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度

军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分，实行统一规划、统一调配，其产权归属于军队，由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天，许多开发商虽然把目光投向了军用土地，但由于对军队情况不了解，不知道军方的“水”有多深，他们又在犹豫和观望，而不敢轻易下决心。那么，军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢？
做为一名曾经的军队律师，笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题，以抛砖引玉。
一、找谁谈？
开发商如果对某军队用地有开发意向，并且有意与军方合作开发，应当找谁谈？
早在1992年底，总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确：“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门，负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的，均应…严格办理审批手续，严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产，不论数量多少，一律报总后勤部审批；如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。”
从上述规定来看，对口的业务部门无疑是房地产主管部门，基层是营房股（团级）、营房科（师级），中层是营房部（军级）、房管局（军区），高层是基建营房部（总后勤部）、中央军委。但是，如果只是与房地产主管部门洽谈，很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关，即：司令部、政治部、后勤部和装备部，营房科为师后勤部的一个部门，在业务上归军级营房部管理，在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项，各级党委都非常重视，因此，在营房科首肯后，一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门，重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看，要逐级经过师级、军级、军区各个关口，最后才能上报到总后勤部。
因此，开发商若有与军队进行合作开发的意向，首先要找军队房地产业务部门谈，除此之外，还要与后勤部领导充分沟通，重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长（如：师长、政委）的首肯和支持，缺一不可。
二、如何谈？
首先，需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起，在军队开展生产经营已经叫停，因此，早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发；二是部队对于军队房改工作非常重视，各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题，并且充分与住房制度改革政策相接轨，以加快干部住房建设步伐；三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目，普遍执积极支持的态度；四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的，通常会给予配合。
其次，军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察，同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之，军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度，努力维护军方的利益。
因此，建议开发商充分考虑军方的需求点，以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案，同时，应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力，以消除军方的担忧和疑虑，为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此，合作成功的可能性较大，反之则较小。
三、如何办手续？
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定，因此具有一定的可行性。
首先，我们来了解一下军用土地管理的现状。以往，军队空余土地转让主要采取协议的方式，由于土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不规范，信息披露不充分，国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后，原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够，利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中，因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地，造成国有资产流失的情况。近年来，军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料，军用土地管理主要存在四个方面的问题：一是因体制编制调整，一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶，导致军用土地流失，引发土地纠纷；二是存在历史遗留问题，土地权属不明，缺乏合法手续；三是军用土地被非法侵占；四是个别单位法律观念和军产意识不强，疏于管理，甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理，规范土地的转让行为，1993年，财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2007〕29号），要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年，总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调：要加强房地产权属集中管理，加强空余房地产集中储备，加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序，兑换或转让房地产，不论数量多少，必须报总后勤部审批，军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准，任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时，从2008年7月至2010年10月，四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署，结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查，对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记，准确掌握了房地产资源的底数，土地确权率达到89.6%，领证率提高了近23%。这充分说明，导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此，今后利用军队空余土地进行房地产开发建设，必须符合相关法律法规和政策的规定。首先，土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。第二，价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。第三，接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理？
在军地房地产合作中，开发商往往在资金和开发经验方面具有优势，而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求，综合来看，双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是，在军地房地产合作过程中，军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益，但一旦发生纠纷，开发商处理的难度较大。
首先，随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心，近年来，军队不断完善涉军维权机制，维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制，形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍，目前，全军共设法律顾问处268个，旅团级单位设法律咨询站1600多个，营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名，并且呈快速上升趋势。因此，千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次，军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求：一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件，转让工作不仅要符合国家的法律法规，还要同时符合军队的政策规定，两者缺一不可，否则就缺少法律支撑；二是军方能进能退。通过竞价，军方与受让方签订的合同是否生效，完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定；三是先交钱后给地。军地双方达成协议后，受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用；总部批准、合同生效后，受让方付多少钱军方给多少地。由此看出，军方在此过程中不仅始终掌握着主动权，而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三，基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑，一旦军队房地产合作发生纠纷，人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理，则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决，这样做的结果，虽然也能取得一定的效果，但是宽严不一；即使人民法院受理后公正判决，又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大，军队账户上的钱都是军响、军费，如何执行？
因此，一旦产生纠纷，对于开发商而言，诉讼风险非常大，建议以协商和调解的方式予以解决；并且，由于军方人事变动频繁，开发商不宜久拖不决，而应当速战速决。

广东省人大常委会


广东省预算执行审计条例

(2009年1月16日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过)


　　第一条　为了加强政府预算执行审计监督，根据《中华人民共和国审计法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条　本条例所称预算执行审计是指本省各级审计机关依照法律法规和人民代表大会批准的预算，对本级政府、本级各部门(含直属单位，下同)和下级政府的预算执行情况的真实、合法、效益进行审计监督。

　　第三条　审计机关进行预算执行审计，根据需要可以对管理和使用预算资金的有关国家机关、事业单位、金融机构、企业等进行审计调查。

　　第四条　审计机关依法对下列事项进行预算执行审计或者审计调查：

　　(一)县级以上人民政府财政部门按照同级人民代表大会批准的本级预算向本级各部门批复预算的情况、本级预算执行情况、调整情况和预算收支变化情况；

　　(二)预算收入征收部门依照法律、法规和国家有关规定征收、管理预算收入情况；

　　(三)县级以上人民政府财政部门按照批准的年度预算、政府投资计划、用款计划、支出种类和预算级次、程序，拨付本级预算支出资金情况；

　　(四)县级以上人民政府财政部门依照法律、法规的规定和财政管理体制，拨付下级人民政府财政转移支付资金情况以及各级人民政府财政部门办理结算、结转的情况；

　　(五)本级各预算执行部门执行年度支出预算和财政制度、财务制度情况，有预算收入上缴任务的部门预算收入上缴情况；

　　(六)有关事业单位和企业使用预算资金的情况；

　　(七)按照国家有关规定实行专项管理的预算资金收支情况；

　　(八)与本级人民政府投资的建设项目有关的预算资金收支情况；

　　(九)同级国库或者代理同级国库业务的金融机构按照国家有关规定办理预算收入的收纳、划分、留解、退库情况和预算支出的拨付情况；

　　(十)法律、法规规定的其他事项。

　　审计机关进行预算执行审计，可以对未纳入预算的财政性资金进行审计或者审计调查。

　　第五条　审计机关进行预算执行审计，应当有计划地选择部分预算资金使用项目，依据政府相关政策、目标与行业标准等，对该项目资金使用的整体或者阶段的经济性、效率性和效果性进行审计，并向本级人民政府报告。

　　第六条　各预算执行部门应当在向本级财政部门报送本单位该预算年度财政预算执行结果的同时，向本级审计机关报送下列材料：

　　(一)年度收支预、决算报表；

　　(二)财政、财务管理制度的执行情况报告；

　　(三)本级财政部门确定范围的财政支出项目资金使用效益情况的自评报告；

　　(四)需要说明的有关事项。

　　第七条　审计机关应当每年制定预算执行审计计划。预算执行审计计划应当根据法律、法规和国家有关规定，按照本级人民政府和上级审计机关的要求，结合本地区实际，确定审计工作重点。

　　第八条　审计机关应当按照预算执行审计计划确定的审计事项成立审计组，在实施审计三日前向被审计单位或者被审计调查单位发出审计通知书或者审计调查通知书。遇有特殊情况，经本级人民政府批准，审计机关可以直接持审计通知书实施审计。

　　被审计单位或者被审计调查单位应当按照审计机关的要求提供会计凭证、会计账簿、财务会计报告及其他财政收支的有关资料，配合审计机关检查有关的资产。

　　第九条　审计机关进行审计或者审计调查时，有权就审计事项的有关问题向有关单位和个人进行调查。审计机关调查时应当出具审计通知书或者审计调查通知书副本，以及审计人员工作证件，并不得少于两人。

　　有关单位和个人应当配合审计机关工作，如实向审计机关反映情况，及时提供会计凭证、会计账簿、财务会计报告及其他有关资料，并对所反映情况和所提供材料的真实性和完整性负责。

　　第十条　运用电子计算机管理财政收支及有关业务电子数据的被审计单位，其计算机信息系统应当设置符合国家标准或者行业标准的数据接口。审计机关有权对被审计单位管理财政收支、财务收支有关的计算机信息系统进行检查。被审计单位应当按照审计机关的要求，提供相关的电子计算机技术文档和财政收支及有关业务电子数据。

　　第十一条　审计机关对涉及保密工作的预算执行部门进行预算执行审计，对涉密事项负有保密责任。

　　第十二条　预算执行审计结束后，审计机关应当按规定征求被审计单位的意见，依法提出审计报告。对违反国家规定的财政收支行为，依法需要给予处理、处罚的，审计机关应当在法定职权范围内作出审计决定，或者向有关主管机关提出处理、处罚的意见，并向本级人民政府报告。

　　有关主管机关应当及时对审计机关提出的处理、处罚意见进行处理，并将处理结果及时通报审计机关。

　　第十三条　审计机关的预算执行审计决定自送达被审计单位之日起生效，被审计单位应当执行。

　　被审计单位对审计决定不服的，可以在审计决定送达之日起六十日内提请作出审计决定的审计机关的同级人民政府裁决，该裁决为最终决定。

　　第十四条　被审计单位应当在审计决定生效之日起三十日内，将审计决定的执行情况书面报告审计机关。

　　被审计单位对审计报告中提出的其他审计意见和建议应当自收到审计报告之日起九十日内将采纳情况书面报告审计机关。

　　审计机关应当按规定检查审计决定的执行情况和其他审计意见和建议的采纳情况，可以进行后续审计。

　　第十五条　审计机关在预算执行审计中，发现被审计单位或者有关责任人员违反法律、法规有关财政收支、财务收支规定，涉嫌犯罪的，应当按管辖权限及时将案件移送有关司法机关。

　　第十六条　年度预算执行审计结束后，审计机关应当及时向本级人民政府和上一级审计机关提交审计结果报告。

　　第十七条　县级以上人民政府应当在每年六月至九月期间，向本级人民代表大会常务委员会提出审计机关关于上一年度预算执行和其他财政收支的审计工作报告。审计工作报告应当重点报告对预算执行的审计情况。

　　各级人民代表大会常务委员会应当在审查和批准决算的同时，听取和审议本级人民政府提出的审计机关关于上一年度预算执行和其他财政收支的审计工作报告;必要时，可以对报告作出决议。

　　第十八条　县级以上人民政府在收到本级人民代表大会常务委员会组成人员关于审计工作报告的审议意见后，应当及时研究处理，并在六个月内将研究处理情况向本级人民代表大会常务委员会报告。

　　县级以上人民政府对审计工作报告反映的问题应当责令有关地区和部门、单位认真整改，并在一年内将整改情况向本级人民代表大会常务委员会报告，并附送有关部门的整改情况报告。

　　县级以上人民政府在收到本级人民代表大会常务委员会关于审计工作报告的决议后，应当在决议规定的期限内，将执行决议的情况向本级人民代表大会常务委员会报告。

　　县级以上人民政府因特殊情况需要推迟报告的，应当在期限届满前报本级人民代表大会常务委员会同意。

　　第十九条　各级人民代表大会常务委员会将本级人民政府审计工作报告及常务委员会组成人员关于审计工作报告的审议意见，人民政府对审议意见研究处理情况或者执行决议情况的报告，向本级人民代表大会代表通报并向社会公布；并可以将本级人民政府及有关部门的整改情况向社会公布。

　　第二十条　审计机关的预算执行情况，由上级审计机关进行审计。

　　第二十一条　违反本条例第六条、第八条第二款、第九条第二款规定的，由审计机关责令改正，可以通报批评，给予警告；拒不改正的，依法追究责任。

　　第二十二条　审计机关违反本条例第十二条第一款、第十四条第三款、第十五条规定的，由上级审计机关或者同级人民政府责令改正。

　　第二十三条　审计人员有下列情形之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)利用职务上的便利收取被审计单位财物或者其他非法利益的；

　　(二)泄漏国家秘密、商业秘密的；

　　(三)隐瞒或者捏造、歪曲事实的；

　　(四)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的。

　　第二十四条　本条例自2009年5月1日起施行。