甘肃省嘉峪关市人民政府


关于批转嘉峪关市农村居民最低生活保障制度实施细则的通知


嘉政发［2007］29号


各委、办、局，在嘉各单位：
《嘉峪关市农村居民最低生活保障制度实施细则》已经2007年5月12日市政府第9次常务会议讨论通过，现予批转，请认真组织实施。


二00七年五月二十五日

嘉峪关市农村居民最低生活保障制度实施细则

第一章 总 则

第一条 为进一步贯彻落实科学发展观，统筹城乡协调发展，做好农村居民最低生活保障工作，保障农村困难群众基本生活，根据《甘肃省农村居民最低生活保障制度试行办法》及有关政策规定，结合实际，特制定本实施细则。
第二条 市民政局负责农村居民最低生活保障的审核、审批、发放与统计等日常业务工作，市郊区办、财政局等部门按各自职责积极配合民政部门做好农村居民最低生活保障工作。
第三条 农村居民最低生活保障制度是指政府对农村家庭年人均收入低于我市农村最低生活保障标准的贫困居民，按照保障标准进行差额补助的新型社会救助制度。应遵循以下原则：
(一)农村居民最低生活保障标准应与全市经济社会发展水平相适应，量力而行，尽力而为。
(二)保障农村困难群众基本生活，坚持政府救济与法定赡养和抚养相结合。
(三)坚持公开、公平、公正，做到保障政策、保障对象、保障标准、保障金额公开，接受社会和群众的监督。
(四)坚持属地管理，实行分类施保、差额补助、动态管理。
(五)鼓励劳动自救，对有劳动能力的农村居民，通过扶贫帮困等途径改善其生产生活条件，提高劳动技能，鼓励其劳动致富。

第二章 保障对象
第四条 凡具有我市农业户口、且在农村居住一年以上、上年度家庭年人均收入低于当年农村居民最低生活保障（以下简称最低生活保障）标准的农村居民，均应纳入我市农村居民最低生活保障范围。
第五条 具有下列情形之一的人员，不能享受农村最低生活保障待遇：
1、属于农村五保供养对象的；
2、具有正常劳动能力，无正当理由拒绝劳动的；
3、依法具有赡（抚、扶）养关系，而赡（抚、扶）养人有能力，但未履行赡（抚、扶）养义务的；
4、家庭实际生活水平明显高于最低生活保障标准的；
5、不按规定如实申报家庭收入，或不愿接受管理审批机关调查核实的；
6、当年因违法犯罪受过打击处理或正在执行刑罚的：
7、当年购买高档消费品（如：手机、摩托车、电脑、空调及贵重饰品）的或家庭拥有非生产生活所必须的高档消费品的；
8、本人及家庭成员有赌博行为或进行高消费娱乐活动的；
9、民政部门根据实际情况认定，其它暂不宜列入最低生活保障范围的。

第三章 家庭收入计算

第六条 农村居民家庭收入是指共同生活的家庭成员全年的货币收入、实物收入的总和，家庭收入按市统计部门规定的有关“农民人均纯收入”的办法计算。
货币收入包括：
（一）工资（含各种形式的务工劳动收入）；
（二）奖金、补贴、养老金、供养直系亲属的馈赠现金；
（三）存款及利息、有价证券及红利、保险给付金、租赁和继承收入；
（四）被征用土地的补偿金；
（五）非共同生活的法定赡（抚、扶）养费。赡（抚、扶）养费有协议、裁决或判决的，按协议、裁决或判决的数额计算，高于协议、裁决或判决规定数额的，按实际数额计算，无协议、裁决或判决的，按农村低保标准的30％--60％计算；兄姐每月付给父母死亡或父母无力抚养的未成年弟妹的扶（抚）养费，按低保标准的20％--50％计算；但非共同生活的法定赡养扶（抚）养人家庭人均收入低于农村居民最低生活保障标准的除外；
（六）共同生活的家庭成员中非农业户口的收入按其实际收入计算；
（七）其它应计入的家庭收入。
实物收入包括：按上年度市场同类物品价格计算的各类粮、油、菜、果、畜禽及其它农产品收入。
第七条 根据国家有关规定，农村居民所享受的奖励、荣誉津贴，抚恤补助金、优待金、独生子女费、农村计生奖励政策扶助金、新型农村合作医疗报销的医疗费及医疗救助金、学生助学金、奖学金及勤工俭学收入及临时性社会救助金等不计入家庭收入。

第四章 保障标准

第八条 农村居民最低生活保障标准按照维持我市农村居民衣、食、住等基本生活需要，并适当考虑水电、燃煤（柴）和未成年人的高中阶段教育费用及市财政的承受能力，制定科学、合理、可行的保障标准，经市人民政府批准并报省人民政府核准备案后执行，同时向社会予以公布。
第九条 农村居民最低生活保障标准，可根据我市农民最低基本生活需求、经济社会发展、财政收入增长、人民生活水平和物价指数的变化，适时进行合理调整。
第十条 农村居民最低生活保障实行差额补助。即按照保障对象家庭年人均收入低于农村最低生活保障的部分，予以差额补助，按季度发放。根据实际，农村居民最低生活保障标准暂定为每人每年1200元，凡年人均纯收入低于1200元的家庭，均可申请享受农村最低生活保障待遇。
第十一条 分类施保的补助标准：
（一）农村最低生活保障对象中的独生子女领证户、二女结扎户在低保补差的基础上，按保障标准的30％上浮计算补助差额；
（二）农村最低生活保障对象中的老年人和优抚对象，在低保补差的基础上，按低保标准的20％上浮计算补助差额。
（三）农村最低生活保障对象中的残疾人，在低保补差的基础上，按低保标准的20％上浮计算补助差额。

第五章 保障资金的筹集

第十二条 农村最低生活保障所需资金由省、市财政分级承担。
第十三条 农村最低生活保障资金纳入市财政预算，实行专户管理，封闭运行，专款专用，不得挤用、占用或挪作它用，对农村最低生活保障资金实行单独核算。
第十四条 民政部门负责编制年度农村最低生活保障资金用款计划，经市财政部门审核后列入年度财政预算，报请市人民代表大会批准后按季度拨付保障金。
第十五条 劳动和社会保障、教育、卫生、建设、工商、税务等有关部门，对享受农村最低生活保障的人员在就业、就学、就医、住房、从事个体经营等方面，应给予必要的照顾和政策扶持。

第六章 保障金的发放

第十六条 凡符合农村最低生活保障条件的农村居民要求享受保障待遇的，应按属地管理原则，以家庭为单位，以户主为申请人，向户籍所在地村委会提出书面申请，无书写能力的由所在村委会代为申请，并提供下列相关证件和证明材料：
（一）申请书（包括家庭成员基本情况及经济收入、生产生活基本状况，导致贫困的主要原因等）；
（二）户口簿及家庭成员居民身份证的复印件；
（三）家庭成员收入状况证明；
（四）法定赡养（扶养、抚养）人家庭成员收入证明或赡养（扶养、抚养）协议等有关法律文书；
（五）家庭成员中有残疾人的，应提供《残疾证》复印件；
（六）家庭属独生子女领证户、二女结扎户的应提供《独生子女证》复印件和镇计生部门的相关证明；
（七）家庭中有老年人的应提供《老年证》复印件；
（八）其它相关证明材料。
第十七条 农村最低生活保障待遇的审批
（一）村委会在接到书面申请后七天内对申请人的家庭经济状况和实际生活水平进行调查核实，经村委会评议讨论通过后，将符合条件的申请人名单在村务公开栏内进行公示，接受群众监督，对有异议不符合低保条件的，正式通知其本人并做好政策解释工作；对群众无异议的，填写《农村居民最低生活保障待遇申请审批表》，签署意见后报镇人民政府审核。
（二）镇人民政府根据村委会初审合格上报的材料及评议结果，通过入户调查、邻里访问或其它有效方式对申请人家庭经济状况或共同生活的家庭成员情况进行进一步核实，对符合农村最低生活保障条件的，在《农村居民最低生活保障待遇申请审批表》上签署审核意见，并填写《农村最低生活保障对象花名册》，连同相关证明材料，一并报市民政部门审批、备案，对不符合条件的由镇政府书面通知本人，并做好解释工作。
（三）民政部门对各镇人民政府上报的有关材料进行严格审查，按不低于20％的比例抽查，符合条件的予以批准，对不符合条件的退回镇人民政府，并注明理由。
（四）镇人民政府对民政部门批准的保障对象家庭人口、收入状况、补助金额在申请人所在的村委会张榜公布，5个工作日无异议的，正式确定为农村居民最低生活保障对象，发给《甘肃省农村居民最低生活保障证》（以下简称《低保证》）。
第十八条 保障金发放办法
经民政部门批准的农村居民最低生活保障对象，由市民政部门委托各镇人民政府以货币形式及时、准确、足额地按季度发放。
第十九条 享受农村居民最低生活保障待遇的农村居民，当家庭人均收入情况发生变化时，应及时、主动地告知村委会。村委会负责报告管理审批机关，并办理停发、减发或者增发保障金的手续。
第二十条 农村居民最低生活保障工作实行动态管理、分类施保制度。镇民政部门每年应对享受农村居民最低生活保障待遇家庭的收入情况进行一次复审，必要时可随时进行复审。民政、财政等部门要定期组织抽查。

第七章 保障金管理与监督

第二十一条 各级管理部门及工作人员对农村居民最低生活保障对象要认真审核，严格把关，及时足额将保障金发放到保障对象手中，有下列行为之一并造成严重后果的，给予行政处分直至依法追究其刑事责任：
（一）滥用职权、徇私舞弊、优亲厚友，擅自改变农村居民最低生活保障范围和保障标准的；
（二）贪污、挪用、扣压、拖欠农村居民最低生活保障金的；
（三）玩忽职守，影响农村居民最低生活保障制度正常进行的。
第二十二条 发放农村最低生活保障金要坚持公开、公正、透明的原则，张榜公布，接受有关部门的检查、审计和群众监督。
第二十三条 农村居民对申请享受农村居民最低生活保障而未得到答复，或对镇人民政府和民政部门做出的不批准享受以及降低、终止保障待遇的决定或者行政处罚不服的，可依法申请行政复议，对复议决定仍不服的，可依法提请行政诉讼。

第八章 附 则

第二十四条 本办法尚未涉及到的其它特殊情况，将按照《甘肃省农村最低生活保障制度试行办法》结合具体情况由市民政部门临时确定。
第二十五条 本办法由市民政局负责解释。
第二十六条 本办法自2007年5月1日起实施。



对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要：市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高，极大地活跃了房地产市场的交易，持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是，繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题，其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题，由于我国目前有关这方面的立法还不健全，因面积差异而引起的纠纷不断发生，因此，非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法，这对于维护房地产市场的正常秩序，保护当事人的合法权益，都具有重要的现实意义。

关键词：商品房 合同 面积 处理
近年来，我国的房地产交易日趋活跃，但相应的立法却比较滞后，这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在，由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此，认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的，这对于规范发展商的市场行为，维护消费者的合法权益，保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础，但由于误差的客观存在性，房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是，目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中，开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。这样，在进行产权登记时，商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
（一）部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’ 或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章，他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去，借此瞒天过海，侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中，发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念，发展商的这种做法显然是违法的，但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一，这使得发展的伎俩极具迷惑性，即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏，更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢？
（二）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定；“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便捷，使当事人双方易于结算房价款；其缺点则是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易；但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和（即商品房的销售面积）是固定的，但二者的比例却是可变的，如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形，因为计价方式的不同，处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导，千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
（三）商品房买卖合同的设计存在漏洞，有欠公平
为了规范商品房的市场交易，建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。如今，《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用，有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，保护了当事人的合法权益，并且促进了住房消费的发展。不过，《示范文本》并非十分完善，其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一，《示范文本》的设计思路过于理想化，没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的，旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说，《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是，现实并不是理论，一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着巨大差距，当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同，但在签订商品房买卖合同时，购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的，除了一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此，理论上公平的合同，却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如，《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释，可见，《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业，开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉，加之他们长期接触并使用《示范文本》，对当中的条款内容也不可能陌生；可是，作为普通老百姓的消费者，要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二，《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明：
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求，可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样，发展商就有可能故意不按说明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款，当发生面积差异纠纷时，受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条的规定，公用建筑面积（根据前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积）的构成应当是确定的，为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢？这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利，极大地损害了消费者的权益。
第三，各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款，条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如，《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米______元，总金额（______币）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式，如果当事人选用了该计价方式，或者对两种计价方式都没有明确约定，那么当面积发生差异时，当事人处理纠纷就很可能于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
（一）明确法律责任，莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利，要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权，避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时，却没有明确违反该规定所应承担的法律责任，这样，条款的设置就流于形式，根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时，必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的，它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险；而只有为法律义务配以相应的法律责任，使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上，才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此，有义务不能无责任，国家有关部门应当完善这方面的立法。
（二）规范和统一专业用语，避免歧义和矛盾
作为专业性用语，最忌讳的就是名称不统一，使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中，有必要纠正这种失误，并杜绝类似问题的再次发生，力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称，避免用语间的矛盾和冲突，使消费者明明白白消费，安安心心购房。
（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞，造成了其现实的不公（对此上文已有论及，在此不再赘述）。但是，决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上，有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是，有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事，将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来，除非双方另有详细约定，否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法，即：按建筑面积计价的，只能就建筑面积差异情形主张权利；按套内建筑面积计价的，只能就套内建筑面积差异情形主张权利；按套计价的，一般不能就面积差异主张权利。（参见梁书文：《商品房销售面积误差纠纷的处理》，《法律适用》2006年第1-2期。）笔者对此有不同看法，下面以一个真实案例进行论述。
18位原告（均系某小区业主）与被告（某小区开发商）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定，案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小，但套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理，合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上，双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售，但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中，双方没有根据合同要求以划√方式作出选定，也没有在选项上打×，以示删除，造成了房屋计价方式的不明。原告诉称，他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的，现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差，被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称，根据文字的对应性，房屋既然是按套出售，就应当理解为按套内建筑面积计价，也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积则比约定的增大，故被告无需承担任何退款责任，原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点，将三种法定计价方式严格区分开来的话，那么在本案中，一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的，原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利，还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款，这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为，既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定，那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋，否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价，且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定，但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形（如分摊的共有面积或建筑面积的差异）完全免责，否则，被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小，即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远，甚至根本不存在，被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的，购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，原告在购买诉争房时，已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中，而现在该部分面积发生差异，从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小，根据我国民法的公平原则，被告应对此承担违约责任，向原告退还多收的价款。
此外，《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补，比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释，规范协调各地合理地适用《示范文本》，以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等，尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
（四）取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊，设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择，使用任何一种计价方式，最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的，计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述，目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题，因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中，按套计价最简单便捷，但因其与房屋面积没有直接联系，故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理；而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的，过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式，但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业，一般的老百姓难以掌握，对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素，按套内建筑面积计价的方式的优点最明显，它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分，又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来，便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此，北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定，除用途为非住宅的商品房外，其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过，虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利，可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法，规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格，房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。