浅析宅基地使用权

王春胜


　　在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
　　一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
　　从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
　　我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。


北安市人民法院　王春胜
国家旅游局


关于加强“香港游”管理工作的通知
国家旅游局




各省、自治区、直辖市旅游局（委），各相关旅行社：
“香港游”是指由经国家有关部门与香港特区政府共同商定的特许旅行社组织内地居民到香港旅游的业务，可视为内地居民出境旅游的一种形式，但又不同于出国游。各有关部门和单位要切实做好“香港游”的组织管理工作，体现和落实“一国两制”的方针和政策，为促进香港的繁荣
稳定和两地旅游业的共同发展服务。为加强对“香港游”工作的管理，经商国务院港澳事务办公室、公安部同意，现将有关事项通知如下：
一、经营“香港游”的旅行社必须在内地和香港都具备较强的经营能力和良好信誉，由国家主管部门在征得特区政府主管部门同意后批准确定。未经批准的单位和个人不得经营“香港游”业务。
在港的承办“香港游”单位，应接受香港特区主管部门的管理和新华社香港分社的政策指导。
二、“香港游”实行配额管理制度。配额的总量由国家主管部门商香港特区政府主管部门确定。配额在特许旅行社之间的分配及调整，由国家主管部门确定，并通报特区政府主管部门。特许旅行社所获得的配额必须在本系统内使用，不得转让给其他未经批准的旅行社。
三、特许旅行社的配额可在全年配额范围内根据淡旺季灵活调配。在旺季，可在每天正常出团人数的基础上增加20％，如超出20％，则应提前一个月报告特区入境事务处批准。正常情况下，旅行社应提前三天将团队、人数、出入口岸的资料报送香港特区入境事务处。
四、“香港游”是以团队形式访港的旅游，特许旅行社需派出持有国家旅游局颁发的《领队证》的领队带团。旅游团要整团出入境，不得擅自提前或推迟离港。如有特殊情况需提前离港，应事先向旅行社提出，由旅行社报告特区入境事务处。如游客不随团活动，旅行社应要求游客提供
在港亲友资料以便联络。
五、游客到期未能随团离港，特许旅行社应及时报告特区入境事务处和内地公安机关出入境管理部门，并协助特区入境事务处寻找逾期不回的游客，安排其离港。
六、特许旅行社要精心组织好“香港游”，向游客说明在香港必须遵守的法令和有关注意事项，采取切实措施，防止游客从事非法活动和逾期不归。如发生逾期不归需要遣返的问题，有关责任旅行社要承担遣返交通等相关费用。
七、国家有关主管部门将对经营不善，或者违反本通知有关规定的特许旅行社进行处罚，包括警告、扣减配额、暂停组团权、取消“香港游”业务资格等。对违反国家其它有关法律法规的，则按其它有关规定处罚。
特此通知。



1998年8月10日