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论法律方法的异化及其危害——兼析司法过程中司法资源的市场化配置/韩德强

时间:2024-05-20 23:11:05 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8524
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论法律方法的异化及其危害

——兼析司法过程中司法资源的市场化配置





内容提要:司法过程中的法律方法是在司法实践基础上所作的理论总结,而不是单纯地依据法学理论进行的逻辑归纳。笔者对目前法学理论界持有的法律方法必然具有正当属性的观点表示质疑,提出司法实践中法律方法的异化问题,并剖析其异化的基本形态及危害。同时,从社会信息经济学的视角论证法律方法的异化现象与司法资源交易行为的辩证关系,指出二者的相互依存、相互转化、相互促进必然会导致司法资源的市场化配置和运作,形成司法方法的制度性腐败。



关键词:法律方法 法律方法的异化 司法资源的交易 司法资源的市场化配置



论法律方法的异化及其危害

——兼析司法过程中司法资源的市场化配置

韩德强 郝红梅

1、何谓法律方法的异化

1、1法律方法异化的具体含义
法律方法 是指站在维护法治的立场上,根据法律分析事实、解决纠纷的方法。它大体包括三个方面的内容:一是法律思维方式;二是法律运用的各种技巧;三是一般的法律方法。
根据上述定义,我们是否可以提出这样的质疑 :不是“站在维护法治的立场上”,根据法律分析事实、解决纠纷的方法是什么?在此有两点需要说明:一是在提出这个疑问时,我们已默认法治具有明确、统一、现实的标准,以建立一个明确的论域和平等的对话平台;二是不论如何表述法律方法的定义,我们都可以对适用法律方法的目的本身提出质疑。
这个质疑的提出在理论上是成立的。我们知道,体系内的目的与方法是可以相互脱节甚至分离的,在法律体系内同样如此。首先是法律目的的主观性决定了法律方法的滞后性,模式化的方法跟不上变化着的主观目的,使目的与方法相脱节、分离,使得方法所具有的积极作用受到减损甚至消失,从而破坏、对抗目的的实现。其次,适用法律的主体对法律方法的工具性运用,使得方法所具有的可操作性带有主观性,非正当目的下的方法操作有可能将方法本身所具有的积极价值降至最小值,甚至产生消极性价值。第三,法律方法只能限制、约束,但不能禁止、消除非正当性的目的。法律方法自身的客观性不能完全对抗法律目的的主观性。同时,非正当性法律目的的产生并不排斥法律方法本身的存在。第四,法律方法本身成立与否不以法律目的的性质为条件。因此,从理论上讲,不“站在维护法治的立场上”或不以“维护法治”为目的,同样可以根据法律,运用法律方法分析事实、解决纠纷。
这个质疑的提出在司法实践中更是成立的。法学理论界、司法实践界对此没有足够的认识和研究,本文尝试填补这一空缺,着重分析、探讨之。
在此,我们将这种不是“站在维护法治的立场上”,而根据法律分析事实、解决纠纷的方法称之为法律方法的异化 。它是指在司法实践活动中,司法主体 基于对司法资源进行交易的目的或其他非法治目的,运用法律方法,规避法律、利用法律漏洞,或因错用、误用、借用法律方法,改变或削减司法实践活动的程序公正或结果公正,致使法律方法丧失其所具有的特有属性或积极作用的行为和现象。
根据我国当前的司法体制,司法的存在状态一般可分为动态的司法活动和静态的司法制度。本文探讨的法律方法的异化问题主要存在于动态的司法活动过程中,可以更确切地称之为司法方法的异化 。
1、2法律方法异化与司法资源市场化配置
法律方法的异化有其自身的规律性,依其在整个司法活动中从量变到质变的演化、发展过程,从理论上可划分为以下层次:司法资源 交易行为——法律方法的异化——司法的方法性腐败——司法资源市场化配置。这种层次性涵盖了以下内容:司法资源的交易行为为法律方法的异化提供动力和条件,其在量上的累积演变为规模化的法律方法异化;法律方法的异化又是司法资源交易行为实现的有效手段或方式,其规模化所导致的司法方法性腐败又侵蚀着正常的司法机体,诱使具有异化因素和性质的司法管理制度出现,从而使法律方法异化得到制度上的支持和保障;法律方法的异化与司法资源交易行为之间相互依存、相互促进的辩证关系促进着司法资源的市场化配置和运作,形成司法方法的制度性腐败。
司法资源交易行为是指司法资源交易双方基于对合法权益或非法利益的追求,卖方(司法主体)为获取各种权益出卖司法资源,买方(当事人)为寻求法律救济或逃避法律惩罚买入司法资源所进行的各种形式的交易活动。其实质是司法资源商品化,成为司法主体手中的交易标的。司法资源交易行为的规模化形成司法资源交易市场,这种交易市场的非法性一旦得到具有市场化因素和性质的司法管理制度的支持和保障,司法资源配置的公平效率兼顾性原则将逐渐被单纯的市场经济效益性原则所取代,从而形成司法资源的市场化配置。这种市场化配置的实质是指司法主体在司法实践过程中,受各种权益需求的诱惑和驱动,为追求和实现经济上的最大利益化,用经济效益性取代在司法领域内处于至尊地位的法律公正性,使得法律丧失其特有的公正属性和主体资格,沦为司法资源交易市场的客体。正如资本主义市场经济下极易将人异化为货币的奴仆一样将法律异化为权益的奴仆。
1、3司法资源市场化配置的特点
司法资源市场化配置的特点:其一,司法资源交易市场永远是卖方市场,卖主的身份、地位不可更改,市场产生之初就具有垄断性。司法资源交易中的卖方凭借国家法律赋予的职责和司法权力,在享有国家一定报酬的同时,又通过司法资源交易行为从买主手中获取各种形式的“报酬”。这种“报酬”是他们凭借司法权力垄断和司法知识垄断无偿从买主手中榨取的“利润”。这种“利润”与其他任何市场中的利润都不同,因为它是以损害法律的正义和人的良知为代价而产生的。其二,司法资源交易者对法律所持有的公平正义信念在司法资源交易行为中转化、败坏成为精神商品。法律信念逐渐丧失而成为精神商品较为抽象,大的方面指社会的整体法律观念被商品化,小的方面指司法资源交易参与者对法律观念持有的商品化态度。具体地讲,司法商人 每进行一次司法资源交易,都是一次出卖法律良知的冒险,冒险的收获就是法律良知的价格。可以想象,有这样一个市场,里面充斥着把人的信念和良知作为商品的交易,其可怕程度就可想而知了。其三,在进行司法资源交易过程中,交易各方共同遵守着一些心照不宣的内部规则。这些规则始终隐藏在一些正式的司法管理规则的阴影中,实际承担着分配腐败权力和利益的重任,其实质是交易各方相互默认对方的非法利益,以牺牲国家和他人利益为代价,谋取自身利益。一般说来,根据被损害利益的形态,可分为有形利益和无形利益。有形利益是指案件当事人因司法资源交易行为而受损或丧失的应得利益,它是一种能以货币形式表现的短期利益;无形利益是指因司法资源交易行为而受到侵蚀和损害的法律尊严和司法公正,它是长期的、无形的、观念上的利益,是国家和公众的利益。在所有的司法资源交易活动中,作为既得利益者或预得利益者的交易方,为了提高交易的安全系数和成功率,一般都最大限度地牺牲无形利益,而尽量缩小对有形利益的侵害。


2、法律方法异化的基本形态

2、1法律方法异化的案例模式
法律方法的异化一般存在于案件的具体审理过程中。现选用以下具有一般性的案件,剖析其存在的基本模式。
某一买卖欠款纠纷案件 中,有债权人甲及其利益代理人 ,债务人乙及其利益代理人。案件基本标的额为2万元 (其中含利润2000元),相关的预得利益 数额为4000元,案件受理费、委托律师费、交通费等法定费用数额共为2000元。该案诉至法院后,债权人甲诉讼请求的最高取得利益数额为20000+4000+2000=26000元,最低取得利益数额为20000-2000=18000元。当该案件由法官A处理时,在案件事实基本清楚的情况下,存在以下裁判结果:(1)接受甲的交易条件,满足其诉讼请求,确定乙偿还数额为26000元,简称正常处理。(2)在不违背法律、法规具体规定的情况下,接受乙的交易条件,满足其不合理答辩请求,确定乙偿还数额为18000元,简称不尽合法处理 。(3)在法律、法规允许的调整范围内,考虑到甲、乙双方提出的交易条件,确定乙偿还数额为22000元左右。简称折衷处理 。
从上述案例可以看到,一个案件在法律法规允许的范围之内,可以有三种不同的裁判结果存在。确定何种裁判结果并不是由法律方法自身所决定,而是由法官的裁判目的所决定,法律方法仅是置于法官裁判目的之下可供选择的操作手段。一旦案件裁判结果成为法官与当事人的交易筹码,对案件的裁判在本质上将还原为在各种可能性之间的选择。那么,法官的裁判目的便会把法律方法变为其谋取私利的工具或手段,最终导致法律方法的异化。正如美国法学家史蒂文.J.伯顿所讲:“当法官基于法律理由而判决时,他们就是在法律之内进行判决的。然而,在法律之内进行判决并不能充分取得合法性。” 由此可见,一方面案件裁判结果的可选择性,是法律方法异化的一个基本前提,案件的三种裁判结果来源于三种不同趋向的法律方法,通过三种法律方法可以完成三种不同的交易目的;另一方面正是法律方法的可选择性和可操作性,使得法律方法成为交易目的得以实现的杠杆或纽带,使得不以维护法治为目的的裁判结果得以成为交易筹码。

2、2法律方法异化的具体表现形式
一、法律思维的异化
法律方法的核心是法律思维。法律思维一般是指司法主体在司法实践过程中,以维护法治为目的,根据法律的品性,而形成的解决法律问题的一种合法性思维定势 。我们知道,法律思维的实质是其思维形式的规范性(合法性),而这种规范性的根据或标准即是法律本身,但事实上,思维的主观性是不可能总是与法律的规范性相一致,相统一的,思维本身存在着实质与形式不一致的情况。也就是说,上述定义的必要前提——法律思维就是以维护法治为目的合法性思维,很明显是一种理论上的理想主义,而不是对现实法律思维的真实反映。现实司法中,司法主体的思维总是与法律的规范性相脱节、分离甚至对立,而这种状态大多数并不是以明显的违法性思维定势为表现形式的,总是界于或游离于合法与违法之间。司法主体的这种不以维护法治为目的,仅根据特定裁判结果的需要去发现法律、适用法律、处理案件、解决纠纷而形成的思维定势,就是法律思维的异化。
在司法主体的司法态度上,法律思维异化的实质就是司法主体的个人价值立场及见解与案件裁判结果之间的关联发生变异。正如前述案例模式中的三种裁判结果,若不是司法主体与当事人交易后的特定追求,不论法官A作出何种裁判结果,都是他正常法律思维下适用具体法律方法而作出的规范性裁判,而不能因裁判结果的不妥追究其司法态度上的任何主观过错。那仅仅是其适用法律方法的见解或技巧问题,不存在法律思维异化的问题。但是,如果裁判结果是法官A与当事人进行交易后的特定追求,不论裁判结果是多么的符合法律规范,其适用具体法律方法多么娴熟正确,都不能摆脱其个人的价值追求丧失了法官所应有的法治信念,而与其个人私利相连接的嫌疑。这种由于特定交易目的存在而导致裁判结果与个人私利相连接的思维模式,便构成了法官A的法律思维的异化。当然,基于司法主体与当事人的交易行为而产生的法律思维的异化,虽然以特定裁判结果为追求目的,但不以其为标准或成立要件。
从以上可以说明,当前法学理论上对法律思维的定义是理想的、片面的,忽视了法律思维是由客观化的法律规范与主观性的思维方式两部分构成的。并且,是思维主导法律,而不是法律控制思维,是主体思维的价值取向决定法律思维的性质,而不是法律自身的客观属性决定法律思维的性质。因此,单纯地强调法律思维的法治性,而忽视其非法治性,是不能全面解读法律思维的真实意义的。

湖南省实施《中华人民共和国民办教育促进法》办法

湖南省人大常委会


湖南省实施《中华人民共和国民办教育促进法》办法
湖南省第十届人民代表大会常务委员会公告第74号
(2006年11月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)


颁布日期:20061130  实施日期:20070301  颁布单位:湖南省人大常委会


于2006年11月30日经湖南省第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过,现予公布,自2007年3月1日起施行。

  湖南省人民代表大会常务委员会
  2006年11月30日

  第一条 根据《中华人民共和国民办教育促进法》和《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 民办教育事业属于公益性事业,是社会主义教育事业的组成部分。

  民办学校与公办学校具有同等的法律地位。民办学校的教师、受教育者与公办学校的教师、受教育者具有同等的法律地位。

  第三条 各级人民政府应当将民办教育事业纳入国民经济和社会发展规划,积极鼓励、大力支持、正确引导、依法管理民办教育事业,优化民办教育的发展环境,保障民办学校及其教师、受教育者的合法权益,促进民办教育事业健康发展。

  第四条 县级以上人民政府应当将民办教育纳入整个教育事业统筹安排,并可以视财力和民办教育发展的具体情况,设立民办教育发展专项资金,用于资助民办学校发展,表彰和奖励有突出贡献的集体、个人。

  第五条 县级以上人民政府教育行政部门主管本行政区域内的民办教育工作。

  县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门以及民政、财政、人事、价格、国土资源、发展与改革、公安等行政部门按照各自职责做好民办教育的有关工作。

  第六条 县级以上人民政府教育、劳动和社会保障行政部门应当根据本地实际,制定民办教育发展的具体规划,明确民办教育发展的重点领域,报同级人民政府批准后实施。

  第七条 县级以上人民政府教育、劳动和社会保障行政部门应当定期组织或者委托社会中介组织对民办学校的管理和办学水平、教育质量进行评估,并将评估结果向社会公布。

  第八条 民办学校自律组织应当反映民办学校的意见和要求,为民办学校提供咨询及其他中介服务,维护民办学校及教职工和受教育者的合法权益,加强对民办学校的自律管理。

  第九条 民办学校应当遵守法律、法规,贯彻国家的教育方针,突出办学特色,保证教育质量,致力于培养德、智、体等全面发展的社会主义建设事业的人才。

  第十条 设立民办学校,应当符合法定条件,并按照下列规定报批:

  (一)本科学历教育学校,师范、医药类专科学历教育学校,按国家规定报国务院教育行政部门批准;

  (二)高等职业技术学院由省人民政府审批,报国务院教育行政部门备案;高级技工学校,由省人民政府劳动和社会保障行政部门审查,报国务院劳动和社会保障行政部门确认;技工学校,由省人民政府劳动和社会保障行政部门审批,报国务院劳动和社会保障行政部门备案;

  (三)高等教育自学考试助学机构、非学历教育高等学校,由省人民政府教育行政部门审批;高级及以上职业技能培训的民办职业培训机构,由省人民政府劳动和社会保障行政部门审批;

  (四)高级中等学历教育学校,由设区的市、自治州人民政府教育行政部门审批;中级职业技能培训的民办职业培训机构,由设区的市、自治州人民政府劳动和社会保障行政部门审批;

  (五)初级中等以下学历教育学校、幼儿教育机构,由县级人民政府教育行政部门审批;初级职业技能和非技术岗位的民办职业培训机构,由县级人民政府劳动和社会保障行政部门审批。

  劳动和社会保障行政部门审批(查)民办学校后,应当抄送同级教育行政部门备案。

  第十一条 一所民办学校只能使用一个名称。民办学校应当冠以行政区域名,并与民办学校的教育类别、办学层次及办学范围相适应。未经省以上人民政府教育、劳动和社会保障行政部门批准,不得冠以与省以上行政区域名称含义相同的字样。

  实施学历教育的民办学校,称为学校或者学院、大学;实施非学历教育的民办学校,必须在学校或者学院前加补习、专修、进修、培训等字样;实施职业资格培训、职业技能培训的民办学校,称为培训学院、职业培训学校或者中心;实施学前教育的民办学校称为幼儿(稚)园。

  第十二条 公办学校参与举办民办学校,不得利用国家财政性经费,不得影响公办学校正常的教育教学活动,并应当经主管的教育行政部门或者劳动和社会保障行政部门按照国家规定的条件批准。公办学校参与举办的民办学校应当具有独立的法人资格,具有与公办学校相分离的校园和基本教育教学设施,实行独立的财务会计制度,独立招生,独立颁发学业证书。

  参与举办民办学校的公办学校依法享有举办者权益,依法履行国有资产的管理义务,防止国有资产流失。

  实施义务教育的公办学校不得转为民办学校。

  第十三条 民办学校出资人可以从办学结余中依法取得合理回报,具体实施办法由省人民政府按照国家规定制定。

  第十四条 新建、扩建民办学校,人民政府应当按照公益事业用地及建设的有关规定给予优惠。教育用地不得用于其他用途。

  第十五条 民办学校可以依法向金融机构申请贷款。

  鼓励金融机构对民办学校实行信用贷款。

  鼓励国有资产经营公司、国有投资公司以及其他企业和社会财团为民办学校提供贷款担保。

  第十六条 捐资举办的民办学校和出资人不要求取得合理回报的民办学校,依法享受与公办学校同等的税收优惠政策。

  第十七条 民办学校享受同级同类公办学校基本建设的优惠政策。

  民办高等学校享受国家和本省规定的高等学校后勤社会化改革等方面的优惠政策。

  第十八条 县级人民政府委托民办学校承担义务教育任务的,按照国家和本省有关规定,其学生与同类公办学校学生同等享受减免和补贴费用的优惠。所需经费由人民政府按预算规定解决,民办学校不得向学生收取。

  第十九条 民办学校举办者应当与教职工签订聘用合同或者劳动合同,明确双方的权利义务,依法保障教职工的工资、福利待遇等合法权益,并按国家规定为学校教职工缴纳社会保险费。

  第二十条 接受普通全日制学历教育的民办学校的受教育者在考试、升学、就业、表彰奖励、助学贷款、乘车优惠及其他社会优待等方面,享有与同级同类公办学校受教育者同等的权利。

  第二十一条 民办学校应当按照国家统一的会计制度进行会计核算,编制财务会计报表。

  第二十二条 民办学校接受的国家资助、社会捐赠,向学生收取的费用以及民办学校举办者投入民办学校的资金,应当分别登记建账,并进入学校银行存款基本账户。

  第二十三条 民办学校向受教育者收费不得违反国家规定。

  第二十四条 民办学校学生退学的,民办学校应当按照学生实际学习时间和有关规定核退部分费用。但是,因民办学校刊登、散发虚假招生简章、广告或者违反国家规定等自身原因造成学生退学的,应当退还全部费用。

  第二十五条 民办学校的招生简章、广告应当与报审批机关备案的内容一致,客观、真实、准确载明学校名称、学校性质、培养目标、办学层次等有关事项。

  第二十六条 对乱收费、乱罚款和各种摊派及其他非法增加负担的行为,民办学校有权抵制,并可以向有关部门投诉、举报,或者依法申请行政复议、向人民法院起诉。

  第二十七条 县级以上人民政府教育、劳动和社会保障行政部门应当加强对民办教育法律、法规执行情况的监督检查,按照管理权限,及时查处违法办学行为;对办学水平低下、管理混乱的民办学校应当及时督促改正,并可以责令暂停招生直至取缔。

  县级以上人民政府教育、劳动和社会保障行政部门在监督检查中发现民办学校违规使用办学资金、财务管理混乱或者接到有关单位和个人的举报时,可以委托会计师事务所等中介机构进行审计,并依法处理;发现民办学校虚假出资或者抽逃、挪用办学资金的,限期整改;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十八条 民办学校终止时,应当依照国家有关法律、法规的规定进行清算,处置资产、清偿债务。

  第二十九条 本办法自2007年3月1日起施行。  

贵阳市房地产中介服务管理规定

贵州省贵阳市人民政府


贵阳市房地产中介服务管理规定

贵阳市人民政府令第4号


《贵阳市房地产中介服务管理规定》已经2009年4月13日市人民政府常务会议通过,现予公布,自2009年8月1日起施行。









市 长 袁周





二○○九年五月六日


第一条 为规范房地产中介服务行为,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《贵阳市城市房地产管理办法》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。

第二条 凡在本市行政区域内从事房地产咨询、房地产经纪等房地产中介服务活动,均应当遵守本规定。

房地产价格评估,按国家、省及本市相关规定执行。

第三条 从事房地产中介服务活动,应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则,恪守职业道德。

第四条 市房产行政主管部门是本市房地产中介服务活动的主管部门。

区(县、市)房产行政主管部门负责本行政区域内房地产中介服务活动的监督管理工作。

工商、土地、物价、税务等部门应根据各自职责,协同做好房地产中介服务活动的管理工作。

第五条 房地产中介服务机构自取得营业执照之日起30日内,应当持下列资料到经营场所所在地的房产行政主管部门登记备案:

(一)备案申请书;

(二)营业执照、组织机构代码证(原件及加盖公章的复印件);

(三)固定经营服务场所证明(房屋所有权证或者房屋租赁备案证明原件及加盖公章的复印件);

(四)企业法定代表人及负责人任职文件和个人资料;

(五)聘用人员名册及个人资料、聘用合同原件及复印件;

(六)业务、财务管理的相关制度;

(七)注册资本验资报告;

(八)应当提交的其他材料。

房地产中介服务机构及其中介服务人员依法须经执业资质、执业资格认定的,还应当提交相关证书原件及加盖公章的复印件。

房地产中介服务机构变更名称、负责人、经营场所等事项或者歇业、撤销的,应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续之日起30日内,报原备案的房产行政主管部门备案。

房产行政主管部门自受理备案申请之日起3个工作日内审查完毕,符合备案条件的,出具备案证明。

第六条 房地产中介服务机构应当在其经营场所的醒目位置公示下列内容:

(一)营业执照、备案证明;

(二)从业人员姓名、照片、注册证号;

(三)服务范围、内容、标准;

(四)收费项目、依据、标准、对象;

(五)信用档案查询方式;

(六)投诉方式和途径;

(七)房地产中介服务合同示范文本;

(八)法律、法规、规章规定的其他事项。

房地产中介服务机构及其中介服务人员依法须经执业资质、执业资格认定的,应当在其经营场所公示相关证书加盖公章的复印件。

房地产中介服务机构代理销售依法准予销售商品房项目的,还应当在经营场所或者销售现场醒目位置公示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

第七条 房地产中介服务机构及其中介服务人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为:

(一)为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务;

(二)超过营业范围从事房地产中介服务活动;

(三)房地产中介服务人员在两个或者两个以上房地产中介服务机构兼职;

(四)提供虚假信息或者隐瞒真实情况;

(五)索取、收受委托合同约定以外的酬金或者其他财物;

(六)与一方当事人串通损害另一方当事人的合法利益;

(七)超过核定标准收费;

(八)采用虚假承诺等不正当竞争行为进行不正当竞争;

(十)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第八条 房地产中介服务机构受理业务,应当以机构名义统一受理,房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托。

第九条 未经委托人同意,房地产中介服务机构不得擅自将受委托的业务转托给其他中介服务机构;经委托人同意转托业务的,不得增加中介服务费。

第十条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立中介服务合同的,房地产中介服务机构应当与当事人签订房地产中介服务合同。

房地产中介服务合同应当包括下列主要内容:

(一)合同双方当事人名称(姓名)、住所;

(二)中介服务项目名称、内容、要求和标准;

(三)合同履行的期限;

(四)中介服务收费的标准、金额和支付方式、时间;

(五)违约责任和纠纷解决方式;

(六)双方当事人约定的其他内容。

第十一条 房地产中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查,可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件,查看现场和设施,要求委托人提供必要的协助。

房地产中介服务机构应当将知道或者应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方,法律、法规另有规定的除外。

第十二条 房地产中介服务机构进行房屋租赁中介服务的,应当要求承租人提供在本市居住的合法证件。

房地产中介服务机构自出租人与承租人签订租赁合同之日起7日内,应当将租赁合同的副本及有关情况提交当地房产行政主管部门备案。

第十三条 房地产中介服务合同未能履行或者未能完全履行,房地产中介服务机构不能收取或者不能全额收取中介服务费,但因委托人过错造成的除外。

第十四条 房地产中介服务机构提供存量房经纪服务并依据合同约定承担交易结算资金划转义务的,应当通过存量房交易结算资金专用存款账户实施划转。

第十五条 房地产中介服务机构根据房地产中介服务合同为当事人提供中介服务后,当事人之间是否履约,不影响房地产中介服务机构收取中介服务费,但房地产中介服务机构与当事人另有约定的除外。

第十六条 房地产中介服务机构应当建立业务记录和财务档案,业务和财务档案中应当载明业务活动、费用收支及其他有关情况。

房地产中介服务机构应当每年按规定向经营场所所在地房产行政管理、工商行政管理及地方税务等部门报送业务统计报表。

第十七条 房产行政主管部门应当建立房地产中介服务机构信用档案,记录房地产中介服务机构的基本情况、业绩、诚信、经查实的违法或者过错行为等,并通过网站等向社会公布。

第十八条 违反本规定第五条第一款、第二款、第三款规定,由房产行政主管部门责令限期补办备案登记手续;逾期不补办的,处2000元以上3万元以下罚款。

第十九条 违反本规定第六条规定的,由房产行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处500元以上1000元以下罚款。

第二十条 违反本规定第七条第(一)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定情形之一和第八条规定的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,对房地产中介服务人员处500元以上5000元以下罚款,对房地产中介服务机构处5000元以上3万元以下罚款。

违反本规定第七条第(二)、(八)项规定情形之一的,由工商行政管理部门依法予以处罚。

违反本规定第七条第(七)项规定的,由价格管理部门依法予以处罚。

第二十一条 房地产中介服务机构违反本规定第九条规定,将受委托业务转托其他中介服务机构的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,处5000元以上2万元以下罚款。

第二十二条 违反本规定第十六条第一款规定或者违反本规定第十六条第二款规定不向房产行政主管部门报送业务统计报表的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处1000元以上5000元以下罚款。

第二十三条 房地产中介服务机构及其中介服务人员提供中介服务活动中,给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第二十四条 本规定中下列词语的含义是:

房地产中介服务,是指房地产中介服务机构为他人提供房地产咨询、房地产经纪和房地产价格评估的经营性服务行为。

房地产咨询,是指房地产中介服务机构为房地产活动当事人提供法律、政策、信息、技术等方面服务的经营行为。

房地产经纪,是指房地产中介服务机构接受委托,为促成房地产交易提供居间、代理以及行纪服务,并收取佣金的经营行为。

房地产价格评估,是指房地产中介服务机构对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营行为。

第二十五条 本规定自2009年8月1日起施行。





关于《贵阳市房地产中介服务

管理规定》的说明





一、制定的必要性。

房地产中介服务作为现代房地产业的一个重要分支行业,它的健康、稳定发生,直接关系到广大人民群众的切身利益,有利于促进房地产市场的繁荣和稳定发展,是一支不可忽视的力量。在本市,房地产中介服务机构主要提供咨询、评估、经纪等服务,繁荣了本市房地产市场,但也不可避免地存在“鱼龙混杂、泥沙俱下”现象,发展良莠不齐,既有规范化操作的公司,也有“一张桌子几个人,一部电话几张纸”的简陋机构,甚至还有未取得相应资质违法经营的店铺。全市大部分二手房屋的交易、租赁和部分商品房的销售均由房地产中介服务机构代理,在经济利益驱使下,各种违法违规行为时有发生,如:隐瞒房屋质量或权属状况而欺骗消费者,擅自收取无合法依据的费用,将不能交易的期房挂牌交易,时时引发不正当竞争,扰乱房地产市场秩序,损害当事人的合法利益,影响了房地产中介服务市场的健康有序发展,引起了群众的广泛关注。

为加强房地产中介服务行业的管理,国家、省、市的相关法律、法规及规章对房地产中介服务行业都分别作了相应规定,但相关规定较为原则,对房地产中介服务行业的具体管理措施等方面的问题需进一步明确、规范和细化。为进一步规范和加强房地产中介服务行业的健康稳定发展,有效维护房地产市场秩序和当事人的合法权益,结合本市实际,制定《贵阳市房地产中介服务管理规定》(以下简称《规定》),十分必要。

二、起草依据和起草过程。

(一)起草依据:

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

2.国务院《城市房地产开发经营管理条例》;

3.《贵州省城市房地产开发经营管理条例》;

4.《贵阳市城市房地产管理办法》。

(二)起草过程:

针对房地产中介服务行业管理中存在的问题,市人民政府将制定《规定》列入了立法计划。为确保任务完成,市住房保障和房产管理局成立了调研起草小组,市政府法制办积极配合,在总结本市房地产中介服务行业管理实践经验的基础上,借鉴外地城市的做法,起草了《规定(征求意见稿)》,征求了省建设厅和市规划、工商、土地、税务、物价等相关部门及部分房地产中介服务机构、各区(县、市)人民政府的意见和建议,结合征求意见情况进行修改,形成《规定(送审稿)》报送市政府法制办,市政府法制办收到该稿后,对照有关法律、法规进行研究,反复修改,数易其稿,形成草案,已经2009年4月13日市人民政府常务会议通过。

三、需要说明的问题。

(一)关于对房地产中介服务机构实行备案管理。

为防止少数不法机构超越核准的房地产中介服务范围提供服务,引发不正当竞争,损害当事人的合法权益,加大对房地产中介服务活动的监管力度,有效维护当事人的合法权益,结合本市实际,《规定》第五条就房地产中介服务机构的备案管理作出了具体规定。

(二)关于建立信用监督制度。

房地产中介服务活动,不同于其他行业的特征在于中介机构及其服务人员是利用自身的信息优势和知识强势为当事人提供服务,易出现隐瞒、欺诈行为,故诚信、规范的职业道德显得尤为重要。为规范管理,解决好这些问题,《规定》第六条至第九条、第十六条、第十七条分别作了以下规定:一是尽可能详细地列出针对房地产中介服务机构及其服务人员的禁止性行为,包括代理限制转让、抵押、出租的房产和超越业务范围经营、多头执业、冒名执业、欺诈、恶意串通、违规收费、索取不正当利益、个人擅自接受委托等禁止性行为,以及无资质执业活动等违法行为;二是将房地产中介服务机构及其服务人员的相关情况在其经营场所醒目位置进行公示;三是房地产中介服务机构按要求向有关部门报送统计报表;四规定了信用档案制度,即房产行政主管部门建立房地产中介服务机构信用档案,记录他们的基本情况、业绩、诚信或经查实的过错及违法行为,向社会公布,将房地产中介服务机构及其服务人员的信誉公之于众。通过上述各项管理措施,构成了较为完整的内外信用监督体系。

(三)关于加强存量房交易结算资金监管。

存量房是相对于房地产开发商投资新建造的商品房即增量房而言的,一般指二手房。为确保存量房交易资金不被挪作他用或被携款潜逃,有效维护房地产交易当事人的合法权益,结合建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》关于存量房交易结算资金管理的规定,《规定》第十四条作出了相应规定。

(四)关于行政处罚。

为保证《规定》确定的各项管理措施得到有效实施,加大对违法行为的处置力度,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《贵州省城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的相关规定,结合本市实际,对违反本《规定》的行为,在《规定》第十八条至第二十二条分别设定了相应的行政处罚。