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商品房销售中毛坯(清水)与装修分拆组合的法律探讨/武志国

时间:2024-07-06 14:04:31 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8165
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  为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象,提高住宅装修生产的工业化水平,引导住宅产业现代化快速发展,国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号)以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房,如果精装质量还可以的话,那么就可以省去了自行装修的麻烦。

  一、毛坯(清水)与装修整合,和毛坯(清水)与装修分拆两者的区别

  对于将修一次到位的成品房(全装修房)或菜单式装修,房企设计了不同的精装房交易结构,主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式,是指房企和购房者只签订商品房买卖合同(约定精装交房标准)。购房款包括了毛坯(清水)房屋和装修工程款两部分,房企开具不动产销售发票。
拆分模式,是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订,房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人(大多数时候房企不参加)签订,装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》,如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的,也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款,房企出具不动产销售发票,装修公司出具房屋装修发票(发票也有可能有比较混乱的安排)。

二、毛坯(清水)与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作,房地产企业的主要目的一般在于以下几种:

(1)所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”,房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法,给人一种“赠送”或“白给”的感觉,增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”,对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

(2)类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法,比如应对限价,变相加价,争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作,一定程度上可以规避价格限制,或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

(3)实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税、土地增值税,拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售,在一定情形下(不是必然能实现税收优化),将毛坯和精装分拆销售可避税(有时对买卖双方都有利可图)。比如,精装修与房屋未分开的,应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开,房屋按销售不动产缴纳5%的营业税,精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是,卖毛坯赠精装(款)(在售房赠送过程中,房地产公司赠送是有前提的,这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送,不属于“无偿赠送”)的安排有时可能带来负面的税收影响,需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

(4)可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看,需要提前确认收入,如果将毛坯和精装分开,那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲,只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点,如此感觉上“毛坯先交付,精装后交付”的做法(涉及二次交付问题),控制开发节奏,配合招商进展,可以提前确认大部分的收入。

(5)为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题,主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话,房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订,而房屋装修合同则和开发单位没关系,由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担,把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”,此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的,房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”,买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去(各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见)。另外,一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜,不便房企出面。

(6)还有可能是搭售(捆绑销售)行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台,构筑产业战略合作上下游产业链,实施住宅集成装修,达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务,房企从中也分得一杯羹(由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务,有的收服务费、有的收中介费,名目不一)。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务(代收代付、施工协调等)。

三、毛坯(清水)与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯(清水)与装修分拆的上述行为,国家和地方尚未见到有过相关管理文件,法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥,存在居间的法律关系;如果房屋装修款由房企代收代付,则存在代收代付的结算法律关系;如果精修款由房企承担(房企赠送购房者装修基金大礼包),则存在第三人代为给付的法律关系。总之,这种做法目前并不为法律所禁止,因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排,是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢?《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕53号)批复如下:纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的,笔者以为,只要没有明确约定两份合同的包容关系,仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为,不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中,房屋装修比较容易引发纠纷,可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同,或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同,或者主张装修合同属于承揽合同的性质,购房者要求停止装修并主张解除装修合同等,发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了,则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


  文/武志国woo_eye@qq.com

From Roges Law Firm

汕头经济特区企业职工社会保险条例

广东省汕头市人大常委会


汕头经济特区企业职工社会保险条例
汕头市人大常委会



(1997年12月23日广东省汕头市第九届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过 1998年1月4日公布 自1998年3月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为保障企业职工在年老、失业、工伤、生育和疾病情况下获得必要的经济补偿和物质帮助,促进经济发展,维护社会安定,根据国家有关法律、法规,结合汕头经济特区(以下简称特区)实际,制定本条例。
第二条 本条例所称的社会保险,包括养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险和医疗保险。
第三条 本条例适用于特区范围内所有企业、个体经济组织(以下统称用人单位)及其所属全体职工。
法律、法规另有规定的,从其规定。
第四条 用人单位和职工必须依照本条例参加社会保险,缴纳社会保险费,承担规定的社会保险责任。
第五条 特区企业职工社会保险实行统一制度、统一标准、统一管理、统一调剂使用基金的原则,保障企业职工的基本生活需求。政府可根据实际情况建立地方补充保险;用人单位可采取多种形式建立单位补充保险。
第六条 政府运用法律、经济和行政手段,监督和保证社会保险基金的征集和社会保险待遇的给付。社会保险基金不敷使用时,由同级财政给予补贴。
第七条 市社会保险管理机构主管特区企业职工社会保险工作,负责本条例的实施。
各区社会保险管理机构负责本区企业职工社会保险的具体管理工作。
第八条 各级财政、税务、审计、劳动、工商、银行等部门和工会组织,按照各自职责,协助实施本条例。

第二章 社会保险基金征集
第九条 社会保险基金按照以支定收、部分积累的原则征集。养老保险、医疗保险的费用由国家、用人单位和职工合理负担;失业保险、工伤保险、生育保险的费用由国家和用人单位合理负担。
第十条 用人单位和职工必须按时、足额缴纳社会保险费。职工以本人上年度月平均工资收入作为缴费工资基数,由用人单位在职工工资中代为扣缴;用人单位以单位职工月缴费工资总额为基数,由社会保险管理机构委托用人单位开户银行按月以工资同等顺序扣缴,转入社会保险基金
帐户。其中个体经济组织及职工以特区上年度职工月平均工资收入为基数,由其直接向社会保险管理机构缴纳或委托有关部门缴纳。具体征集比例如下:
(一)基本养老保险费:用人单位按百分之十六计征;职工按百分之四计征。其中个体经济组织及职工缴纳基本养老保险费的比例,由市人民政府规定;
(二)失业保险费:用人单位按百分之一计征;
(三)工伤保险费:根据不同行业的危险程序和工伤事故发生频率,用人单位分别按百分之零点八、百分之一点四、百分之二计征,具体适用行业由市人民政府确定并公布;
(四)生育保险费:用人单位按百分之一计征;
(五)医疗保险费的征集比例由市人民政府规定。
根据特区经济和社会发展水平及各方面的承受能力,社会保险费的征集比例需要调整时,由市人民政府作出决定,并报市人大常委会备案。
第十一条 职工本人上年度月平均工资收入超过特区上年度职工月平均工资百分之三百的部分,免征社会保险费;职工本人上年度月平均工资收入低于特区上年度职工月平均工资的,按特区上年度职工月平均工资计征社会保险费。
第十二条 职工个人缴纳的养老、医疗保险费的全部和用人单位缴纳的养老、医疗保险的一部分计入职工个人帐户。
第十三条 特区建立地方养老保险共济基金。用人单位按销售营业额的千分之一点四缴纳共济养老保险费,其中经营商业批发的按批发销售额的千分之零点七缴纳。
第十四条 用人单位因经济严重困难,不能按照特区最低工资标准支付职工工资的,可以向社会保险管理机构申请缓缴社会保险费。任何单位和个人均无权减免应缴纳的社会保险费。
第十五条 本条例实施前尚未参加社会保险的用人单位和职工应当自本条例实施之日起六十日内,向社会保险管理机构办理社会保险手续;新成立的用人单位应在取得营业执照之日起三十日内,向社会保险管理机构办理社会保险手续;用单位变更或终止(撤销)时,应于当月向社会保
险管理机构办理变更、终结社会保险关系手续。
第十六条 用人单位被兼并时,兼并方必须承担职工的社会保险责任;被租赁、承包时,必须明确社会保险责任。
用人单位破产、解散、撤销或因其他原因终止经营清产核资时,应当按法律、法规规定,先向社会保险管理机构清偿欠缴的社会保险费和利息。

第三章 社会保险待遇
第十七条 按本条例规定参加养老保险的职工,同时符合下列条件的,可以享受养老保险待遇:
(一)达到国家法定退休年龄或条件的;
(二)已办理退(离)休手续的;
(三)缴费年限累计满十五年以上的。
本条例实施前,职工已参加社会养老保险的年限计算为缴费年限。全民所有制和县级以上集体所有制单位的原固定职工,按照《汕头经济特区职工社会养老保险试行办法》的规定参加养老保险的,其以前按国家规定计算的连续工龄视同缴费年限。
第十八条 养老保险待遇包括下列各项:
(一)养老金:由基础养老金和个人帐户养老金两部分组成。基础养老金月标准为特区上年度职工月平均工资的百分之二十,个人帐户养老金月标准为个人帐户储存额除以一百二十;
(二)丧葬补助费:以特区上年度职工月平均工资为基数,按三个月计发;
(三)一次性抚恤金:以特区上年度职工月平均工资为基数,按三个月计发;
(四)供养直系亲属一次性救济费和生活困难补助金:以特区上年度职工月平均工资为基数,按六个月计发;
(五)法律、法规规定的其他待遇。
第十九条 本条例实施前已经退(离)休的职工,按原有水平发给养老金。
本条例实施前参加养老保险、实施后退(离)休的职工,缴费年限累计满十年的,在发给基础养老金和个人帐户养老金的基础上再发给过渡性养老金;缴费年限累计不满十年的,只能领取一次性老年津贴和个人帐户储存额,并终结养老保险关系。过渡性养老金和一次性老年津贴从养老
保险基金中支付,具体办法由市人民政府规定。
第二十条 按本条例规定参加失业保险的职工,符合下列条件之一的,可以享受失业保险待遇:
(一)依法宣告破产企业的职工;
(二)濒临破产企业在法定整顿期间被精简的职工;
(三)按照有关规定被撤销、解散单位的职工;
(四)按照有关规定停产整顿企业被精简的职工;
(五)终止或者解除劳动合同的职工;
(六)单位辞退、除名或者开除的职工;
(七)法律、法规规定的其他职工。
第二十一条 失业保险待遇包括下列各项:
(一)失业救济金:月标准为特区上年度职工月平均工资的百分之四十。职工领取失业救济金的期限,最长不超过二十四个月;
(二)医疗补助金:职工在领取失业救济金期间,每月按特区上年度职工月平均工资的百分之三计发医疗补助金;
(三)生活困难补助金:职工夫妻双方均失业或生活有特殊困难的,可一次性申请领取不超过本人四个月失业救济金的生活困难补助金;
(四)丧葬补助费、一次性抚恤金、供养直系亲属救济费:职工在领取失业救济金期间死亡的,按国家和省有关规定计发;
(五)法律、法规规定的其他待遇。
第二十二条 按国家和省人民政府规定,社会保险管理机构应从失业保险基金中提取转业训练费和生产自救费,划转劳动部门管理,作为促进失业职工再就业的专项费用。
第二十三条 按本条例规定参加工伤保险的职工,在下列情况下负伤、残疾或死亡的,应当认定为工伤,可以享受工伤保险待遇:
(一)从事日常生产、工作的;
(二)参加抢险、救灾、救人等维护国家、社会和公众利益的;
(三)患职业病的;
(四)因公外出或者在上下班时间必经路线上发生非本人主要责任的意外事故的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第二十四条 工伤保险待遇包括下列各项:
(一)工伤医疗费:在规定医疗期内,符合规定的医疗费用,由社会保险管理机构支付百分之七十,用人单位支付百分之三十;
(二)伤残抚恤金:职工因工致残被鉴定为完全丧失劳动能力的,办理残疾退休手续后,以特区上年度职工月平均工资的百分之七十五至百分之九十按月计发伤残抚恤金,直至死亡;
(三)伤残补助金:职工工伤医疗终结确定为残疾的,依据伤残等级,以特区上年度职工月平均工资为基数,一次性计发六个月至三十个月的伤残补助金;
(四)护理费和伤残辅助器具费:职工工伤医疗终结后需要护理和配备伤残辅助器具的,费用按省规定计发;
(五)工亡补助金、丧葬补助费和供养直系亲属抚恤金:职工因工死亡的,按国定和省有关规定计发;
(六)法律、法规规定的其他待遇。
第二十五条 按本条例规定参加生育保险的女职工,同时符合下列条件的,可以享受生育保险待遇:
(一)符合计划生育政策生育的;
(二)工作年限满一年以上或在领取失业救济金期间生育的。
第二十六条 生育保险待遇包括下列各项:
(一)生育津贴:女职工按规定享受产假,产假期间的生育津贴按用人单位职工月缴费工资为基数计发;
(二)医疗补助金:以特区上年度职工月平均工资为基数,正常生育的按两个月计发,剖腹产或多胞胎的按四个月计发,属计划生育怀孕七个月以上死胎的按两个月计发;
(三)法律、法规规定的其他待遇。
第二十七条 按本条例规定参加医疗保险的职工,符合下列条件之一的,可以享受医疗保险待遇:
(一)因疾病、非因工负伤住院或特殊病种门诊治疗的;
(二)按规定进行保健检查的。
第二十八条 医疗保险待遇包括下列各项:
(一)基本用药目录的药品费用;
(二)基本医疗服务项目的治疗费用;
(三)规定标准的住院费用;
(四)按规定进行特殊检查、特殊治疗、转院和异地就医的费用;
(五)法律、法规规定的其他待遇。
第二十九条 职工符合规定的医疗费用分别在社会统筹医疗基金、个人医疗帐户基金和单位补充医疗金中支付,具体比例由市人民政府规定。
第三十条 参加社会保险的职工死亡时,其个人帐户保险基金连同利息由其法定继承人继承;非因工死亡时,其遗属可按规定领取遗属津贴。
第三十一条 职工或其亲属享受的社会保险待遇发生变更或失去享受社会保险待遇条件的,应于当月向社会保险管理机构报告,变更或终结社会保险关系。
第三十二条 随着特区经济和社会的发展,本章规定的社会保险待遇的各项给付标准需要调整时,由市人民政府作出决定,并报市人大常委会备案。

第四章 社会保险基金管理与监督
第三十三条 社会保险基金按不同保险项目分别实行统筹,分别立帐,独立核算,专款专用,任何单位和个人不得截留、挪用。
社会保险基金管理办法按国家有关规定执行。
第三十四条 社会保险管理机构有权对用人单位和职工参加社会保险、缴费及社会保险待遇给付等情况进行稽查;有权对定点医疗机构诊断、治疗过程中执行工伤保险和医疗保险规定的情况及病历资料、费用收据等进行检查、审验。
第三十五条 特区设立社会保险监督组织,依法对社会保险基金的收支、管理和营运进行监督。
社会保险监督组织由政府代表、用人单位代表、退(离)休和在职职工代表、工会代表组成。
社会保险管理机构应当建立和健全社会保险基金财务、统计、内部审计等制度,定期向社会保险监督组织报告。
第三十六条 审计机关依法对社会保险基金收支情况和社会保险管理机构财务收支以及用人单位缴纳社会保险费情况进行审计。
第三十七条 每年7月1日至次年6月30日为社会保险基金预、决算年度。市社会保险管理机构应当在每年8月底前,将上年度社会保险基金的征集、给付、结存等基本情况在《汕头日报》公布,接受社会监督。

第五章 法律责任
第三十八条 用人单位和职工违反本条例规定,不参加社会保险的,由社会保险管理机构通知其限期参加,追缴其应参加社会保险之日起的社会保险费,并按日加收应缴社会保险费百分之零点五的滞纳金。逾期拒不参加的,按日处以应缴社会保险费百分之一的罚款;属用人单位的,可
对其法定代表人并处二千元以上五千元以下罚款。
第三十九条 用人单位和职工违反本条例规定,欠缴或拒缴社会保险费的,由社会保险管理机构责令其限期缴纳,从滞纳社会保险费之日起,按日加收应缴社会保险费百分之零点五的滞纳金。逾期拒不缴纳的,按日处以应缴社会保险费百分之一的罚款;属用人单位的,可对其法定代表
人并处二千元以上五千元以下的罚款。
第四十条 用人单位违反本条例规定,瞒报职工人数或社会保险缴费工资基数的,由社会保险管理机构追回应缴的社会保险费,按日处以应缴社会保险费百分之一的罚款,并对直接责任人员处以二千元以上五千元以下罚款。
第四十一条 单位和个人违反本条例规定,截留、扣发、挪用拨付的社会保险待遇费用的,由社会保险管理机构责令其限期如数发放,并由其主管部门或上级行政机关对其法定代表人和直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第四十二条 违反本条例规定,以冒领等违法手段获取社会保险待遇的,由社会保险管理机构追缴其全部违法所得,并处以违法所得金额一倍以上三倍以下的罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第四十三条 当事人对社会保险管理机构的处罚决定不服的,可在接到处罚决定书之日起十五日内,向同级人民政府申请行政复议;行政复议机关应当在收到行政复议申请书之日起六十日内作出决定;对行政复议决定不服的,可在接到行政复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人逾期不申请行政复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的社会保险管理机构申请人民法院强制执行。
第四十四条 社会保险管理机构及其工作人员违反本条例,挪用社会保险基金,随意拖欠、减少或增加社会保险待遇费用的,由市人民政府或上级主管部门责令其改正,对主管人员或直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十五条 企业化管理的事业单位及其职工和国家机关、事业单位、社会团体的劳动合同制职工、临时工的社会保险,按照本条例执行。
第四十六条 市人民政府根据本条例分别制定养老、失业、工伤、生育和医疗保险实施办法。
第四十七条 本条例自1998年3月1日起施行。



1998年1月4日

民政部关于申请社会团体编制有关事项的通知

民政部


民政部关于申请社会团体编制有关事项的通知
民政部


各全国性社会团体:
为贯彻中共中央组织部、民政部等五部委《关于全国性社会团体编制及其有关问题的暂行规定》(民社发[1991]8号), 现就全国性社会团体申请社团编制的有关事项通知如下:
一、经民政部核准登记的全国性社会团体均可申请社团编制。
二、申请社团编制应具备以下条件:
(一)有三万元以上经费,且用于管理性活动的开支应控制在经费总支出的三分之一以内。管理活动的开支包括购置或租用办公设施及工作人员的工资、奖金、福利、社会保险等。
(二)有专职或兼职的合格财会人员。
三、社会团体可依据本团体的规模、经费、财产状况和开展活动的需要提出所需编制数额,以书面材料提出申请,经其业务主管部门或办事机构设在单位的人事部门审核同意,并在申请表上加盖公章后报民政部。书面申请应载明下列事项:
(一)申请社团编制的理由。
(二)社会团体的组织机构概况。
(三)对今后经费收入与支出增长的预测。
四、社会团体申请社团编制时,应持有银行或业务主管部门出具的资金状况证明。
五、全国性社会团体编制适用于社会团体的办事机构和专业委员会及分会。



1992年7月27日