执行“难”新理念的再思考
——论“执行难”与“难执行”的区别和转型

作者：王清镇


内容提要：多年来，执行“难”问题严重困扰着人民法院，并受到社会各界的普遍关注。而如今社会各界甚至法学界却都已不自觉地陷入一种怪圈，曲解了执行“难”的实质所在，不能正确把握“执行难”的内涵和外延，看到了这一问题的形成有其立法和司法制度不完善的原因，也有社会环境的原因，但却忽略了当事人自身的原因所引起的执行“难”问题，把“难执行”等同于“执行难”，将生效法律文书得不到执行都纳入到“执行难”的范畴，片面夸大了“执行难”的外延。本文中，笔者引进了“难执行”的执行新理念，分析了“执行难”与“难执行”的区别，并阐述了“执行难”向“难执行”转型的必要性，以求为法院执行工作松绑。
关键词： “执行难” “难执行” 执行“难”

多年来，民事、经济案件中执行“难”问题严重困扰着人民法院，成为法院工作中的一个老大难问题，给法院造成很大的压力。随着我国法制建设步伐的推进，法院的执行案件数量激增，（以安溪法院五年来执行案件的收案数为例，1998年受理执行案件1740件，1999年受理执行案件1973件，2000年受理执行案件2238件，2001年受理执行案件3010件，2002年受理执行案件3638件，五年来呈逐年上升趋势，平均增幅为20.55%）这对原本就已堆积的大量的得不到实际执行的执行案件来说，无异是雪上加霜。1987年，全国法院工作会议首次就“执行难”问题进行了专门讨论①，从司法界到法学界，从各级领导到平民百姓，都给予了严重的关注和深刻地思考。最高法院于1999年亦开展了历时一年的全国范围的“执行年”活动，各地法院纷纷开展了“执行会战”、“集中执行战役”、清理执行积案和强化委托执行工作，取得了明显效果。②这委实是一件好事。可是，如今社会各界甚至法学界却都已不自觉地陷入一种怪圈，曲解了“执行难”的实质所在，不能正确把握“执行难”的内涵和外延，把“难执行”等同于“执行难”，将生效法律文书得不到执行都纳入到“执行难”的范畴，片面夸大了“执行难”的外延，这是极不应该的。
笔者认为，在审判实践中，相当数量的生效法律文书得不到执行，当事人合法权益得不到有效的保护，甚至还倒贴上一笔诉讼费用，其原因包括了方方面面的因素。我们应该看到，这一问题的形成有其立法和司法制度不完善的原因，也有社会环境的原因③，更有当事人自身的原因。而将“执行案件得不到执行”的问题归结于“执行难”，归罪于法院，其观点是错误的。在此，笔者引入了“难执行”的执行新理念。
首先，“难执行”与“执行难”两者是两个不同的概念
所谓“难执行”，是指由于当事人自身的客观因素引起的，一些当事人法制观念淡薄，不履行法律义务，采取软拖、强顶、躲避，甚至以死相要挟，或者有的被执行人确实无财产可供执行，或被执行人人为地转移财产阻挠法院强制执行，或者执行人无力承担举证财产所在的举证不能等引起的案件难以执行的局面，是法院力所不能及的，是法院经过法定的程序以及采取必要的强制执行措施后仍无法解决的。而“执行难”，则是指由于执法环境差、执行立法不够完善、法院执行力度不够、执行人员怠于执行、地方行政保护主义干预司法独立等非当事人自身因素所引起的案件得不到实际执行的局面，其原因是综合的，并不仅仅是法院自身原因所造成的，还包括了司法体制问题和执法环境问题等因素所引起的。从我国传统的语言文化来讲， “难执行”与“执行难”之间存在着明显的区别，当我们将二者所隐含的词语加上后，就变成了“法院难执行”与“法院的执行工作难”，其区别就显得明朗化了。前者的侧重点在于：“法院，难”，而后者的侧重点在于：“执行，难”。众所周知，各级法院均普遍存在着执行“难”的问题，其中有相当一大部分案件未能得到执行的原由在于被执行人下落不明或无财产可供执行，是法院极尽一切法律手段执行却因其所无法控制的原因而无法执行。随着我国日益完善提高的立法水平和执法力度，在明确法律依据和严格的执行程序的保障下，执行工作本身并不难，大多数的执行问题归结于执行不能，进而引发法院“难以执行”的问题。因此，“难执行”与“执行难”是两个本质截然不同的范畴。
其次，“难执行”与“执行难”两者的前因有着明显的区别
现如今，对于案件难以得到实际执行的成因，大多学者都习惯性的从两个方面来分析，，即法院外部的原因和法院内部的原因。其实，这里面隐含着一个令人不易察觉的思维方式问题。那就是，谈到法院执行“难”的问题根源的时候，大家都已先入为主地形成一种思维定势，首先想到的就是法院，大做特做法院的文章，却疏忽了当事人这一至关重要的角色。因此，当其在探讨如何解决执行“难”的问题的时候，其所想到的就是围绕法院这一圆周将其成因分为圆周外和圆周内，而不是围绕着当事人来进行思维的。其实，这是一种本末倒置的错误。笔者认为，不管法院的职责是什么，其一切工作都是围绕着人民即当事人，围绕着为民服务，因此，当执行“难”问题出现的时候，我们都应该从人民那里首先想起，将其成因分为“属于当事人自身所造成的”以及“不属于当事人自身所造成的”（其中，还可将“不属于当事人自身所造成的”分解为“因法院内部自身的原因”和“因法院外部的原因”两种）两个方面，而对其区别对待，对症下药，帮助人民纠正“属于人民群众自身所造成的”的问题，加大司法改革力度解决“不属于人民群众自身所造成的”的问题。因此，在此基础上，笔者将法院执行“难”的原因分类为 “难执行” 和“执行难”两种。
再次，“难执行”与“执行难”两者在表现形式上也有着最根本的区别
“难执行”的主要表现形式在于：①被执行人提前转移隐匿财产使法院在执行过程中查无所踪；②被执行人无财产可供执行使法院无从执行；③申请执行人举证不力使法院无从执行；④执行财产的权属有待确定致使法院无法迅速执行。其所表现的是具体的、个别的问题，其本质是由于当事人的自身因素造成的，非法院所能改变的。
而“执行难”的主要表现形式在于：①立法的缺陷导致执行过程中缺乏实践操作性，给执行人员的依法办案增加了难度；②法院人员编制的限制引起的执行机构力量配备不足；③执行队伍素质不高，个别执行人员犯官僚主义，怠于执行案件；④地方保护主义作祟，受委托执行法院或协助执行法院不配合，不协助，使委托、协助执行案件执行效率降低；⑤裁判文书制作简单，未能对证据进行逐一的认定，亦未对裁判文书的说理部分加以翔实而又明确的表述，导致当事人对裁判文书的公正心存怀疑，对履行裁判文书中所确定的义务持消极态度甚至抵触情绪，一定程度上导致了“难执行”；⑥如个别案件的裁判文书对执行事项的表述模棱两可，不具体，以致案件无法执行。有这样一个案件，其裁判文书中的判决内容为“判决被告应于10日内将其房屋门口的埕院左面的阶梯换成滑坡”，而该埕院两面都有阶梯，其所谓的左面是面向房屋的左面还是背向房屋的左面，这就不得而知了。⑦审执分离所引发的难执行，如最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）（以下简称《执行规定》）第3条的规定，人民法院在审理民事、行政案件中作出的财产保全和先予执行裁定，由审理案件的审判庭负责执行，审判人员一般注重的是案件的审理和判决，除当事人提出财产保全申请外，对于不影响案件审理的，审判人员一般不主动依职权裁定对被告采取财产保全措施，这就为被执行人在执行程序开始前转移财产提供了机会，使执行程序开始后的执行工作无法顺利进行；④⑧法院为追求社会的稳定而不得已的慎重执行而引发的执行工作难以开展，如执行过程中被执行人以死相威胁，法院不得已而采取暂缓执行，对其进行思想说服工作；⑨地方行政保护主义干预司法独立妨碍法院执行。其第一项是属于立法不完善的问题，第二至第六项是属于法院自身的问题，第七项是属于司法体制的问题，而第八、第九项则是属于执法环境的问题。所有的这些所表现的问题都是抽象的，是整体的，其本质在于非因当事人主观因素所引起的，是我国现行诉讼体制、司法体制以及执法环境等综合因素引起的执行“难”局面。
综上所述，生效法律文书得不到执行的问题是一个综合性的问题，过分地强调“执行难”问题而疏忽“难执行”问题或将问题的根源归结于法院身上的观点都是错误的。笔者认为，随着我国法制步伐的前进，立法已经越来越完善，司法体制也得到了进一步的健全，实体的公正和程序的公正已经得到了保障，法官的队伍素质也得到了提高，“执行难”的问题已经缓和，而“难执行”的问题却日益尖锐。因此，我们应该对“难执行”的问题予以充分关注，跳出以前的圈圈，抹去眼前的错觉，重新审视一下我国现行遇到的法院执行“难”问题，不要老是在“执行难”的沼泽中徘徊而倍感举步维艰。
第一，职权主义向当事人主义的转化推进了“执行难”向“难执行”的转型的步伐。我国民诉法规定的“证主张谁举证”的举证责任分配方式、《执行规定》第28条规定的“申请执行人应当向人民法院提供其所了解的被执行人的财产状况或线索”，以及现在全国各地盛行的诉前诉讼执行风险告知书，都在一定都在一定程度上体现了我国举证责任由职权主义向当事人主义的转移。在执行过程中，当事人负有一定的举证责任，将当事人因举证不能而导致案件无法得到实际执行或迅速执行的过错归结到法院身上，不加区别地统称为“执行难”，而将当事人自身未能履行其举证义务所引起的权利暂时无法得到实现的后果由法院来承担，忽略了当事人应对其行为负有充分估断到市场交易的风险并将之最小化的责任，助长了当事人消极等待的心理，把法院推向矛盾的焦点所在，这是显然不符合我国的立法精神和诉讼的发展体制的。
第二、我国各项司法改革的推进缓和了“执行难”的问题，更凸显了“难执行”的问题所在。随着我国法制改革的深化，依法治国的思想已然深入人心，与此同时，依法行政、依法办案等制度也都已摆到了桌面上来了。法院“执行难”的问题已随着我国法院队伍建设步伐的前进、廉政制度建设的落实、各级法院领导的重视以及为人民服务意识的增强而显得弱化了。在此过程中，法官职业道德教育以及三个代表的理论精髓的专项学习教育，法官纷纷投入“再学习”大潮，在职研究生、函授本科、专升本、远程网络教育不断出现（仅2000年以来，全省法院共举办各种类型的培训班156期，培训各类人员9131人次；共有1780名干警参加北大、清华等高等院校法律本科学习，同时，还有258人正在参加法学研究生、法律专业硕士和研究生课程班学习。目前，全省法院干警中本科以上学历的已占25.3％。）⑤，反腐倡廉工作的长抓不懈（1998年至今，全省法院共查处违法违纪人员249人。其中受到刑事追究的23人，受党纪处分的50人，受政纪处分的153人，受党纪政纪双重处分的11人）⑥，使得执行队伍的素质得到了迅速提高，因法院队伍素质不够而引起的执行“难”问题迎刃而解，而公正与效率并重，实体公正与程序公正两手抓，新样式裁判文书的改革，立法的完善，依法行政的深入等等，都已为法院的执行工作排除了立法和司法制度不完善以及地方保护主义干预司法独立的干扰。而因市场交易的不诚信行为引起的案件难以执行的现象，则因交易量越来越大宗、人口流动越来越频繁等引起的交易风险的提高，执行债务人难找，执行财产难寻，协助执行人难求，执行财产难动等问题不断加剧，以致未执行案件大量积压。“难执行”问题显得更为突出了。
第三、审执分离的诉讼救济体制要求“执行难”向“难执行”转型的必然。诉讼手段是解决民事权益纠纷的重要救济方式，法院作为法律的执行者，在这充当了非常重要的角色，它利用其独有的审判职权平息了人民群众内部的矛盾，严惩了危害社会的犯罪，把法制精神从个案中灌输到了每一个人的头脑中，宣扬了在文明社会中诉讼救济的合法性和重要性。在现如今“审执分离”的诉讼体制下，审判只是对诉讼双方当事人的权利义务关系进行法律的明确，但却并不能保证权利的行使必然导致义务的履行。被执行人未能依照裁判文书所确定的期限履行义务，才会导致强制执行程序的启动。因此，“难执行”也就成为必然存在的一个现象，各级法院的执行收案数的逐年不断增加体现了其日益明显。而“执行难”的理念打消了群众依靠诉讼进行救济的积极性，也严重打消了法院的工作积极性。笔者就曾身往历过这样一个当事人，他说：“你法院既然有能耐判我赢，就当然得把钱给我要回来，如果要不回来，我来你法院告什么啊？”，这样一个荒谬的说法，其根源在于我们未将“难执行”的新理念植入群众的思维中，让群众了解我国的诉讼救济体制的实质，而一概强调法院“执行难”，群众会有如此想法那就不足为奇了。
第四、我国大力推行依法治国的国策要求转变“执行难”理念。在依法治国进程中，法院成为了推行依法治国进程中最重要的载体之一。正因此，近几年来，反司法腐败斗争、廉政队伍建设皆摆上了重要议事日程，全国法院系统上演了一场如火如荼的队伍整顿运动，法官的素质得到了提高，高校毕业生的新鲜血液的融入以及法官队伍的业余“再充电”给法官队伍带来了一片欣欣向荣的景象，更带动了司法改革的不断深入。而过分地强调“执行难”问题而疏忽了“难执行”的问题，却严重损害了法律的尊严，动摇了人民群众对司法机关的信任，有的学者更是将其形容为“法律白条”，错误地引导了人民群众的舆论导向，把市场交易中的不诚信行为所引发的矛盾、责任转稼到法院身上，造成了法院有怨言、人民群众也有怨言的“双亏”局面。这是非常不利于法院自身的建设，更在一定程度上成了我国推进依法治国步伐的“绊脚石”。
综上所述，我们应树立执行新理念，从“执行难”向“难执行”转型，让人民群众更深切地体会到诉讼机制的实质所在，明确自身担负自已的行为所存在的风险的意识，增强当事人的自身举证意识，取得人民群众对法院工作的理解和支持，对法院的执行工作作出合理正确的定位，塑造现代意义上的法院，决不仅限于“做法院的文章”，置法院于风口浪尖，⑦为法院执行工作开创一番新的局面，让法院走出困境得到松绑⑧。


参考目录：
1、胡锡庆主编：《诉讼法学专论》，中国法制出版社，2000年4月第一版，第487页。
2、《“执行难”与民事执行制度的立法完善-----关于制定强制执行法和执行体制改革若干问题的思考》，下载于北大法律信息网。
3、胡锡庆主编：《诉讼法学专论》，中国法制出版社，2000年4月第一版，第489页。
4、齐树洁主编：《民事司法改革研究》，厦门大学出版社，2000年11月第一版，第256页。
5、2002年9月12日，陈旭院长在全省法院队伍建设工作会议上的讲话
6、2002年9月12日，陈旭院长在全省法院队伍建设工作会议上的讲话
7、何兵著：《法院的案件危机与对策》，下载于北大法律信息网
8、陈孝铭著：《刍议“职权主义”困扰下的执行工作》，刊于《福建审判》2002年第2期

供稿单位：福建省安溪县人民法院


福建省人大


福建省人民代表大会常务委员会关于批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》的决定
福建省人大


（1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）


福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议，根据福州市人民代表大会常务委员会的报请，经过审议，决定批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》，由福州市人民代表大会常务委员会颁布施行。

福州市城市住宅小区物业管理办法

（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。
本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条 住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主（住户）自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
第四条 市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。
区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。
其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。
第五条 住户享有参与物业管理和良好居住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。
第六条 物业管理公司应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。

第二章 物业管理组织
第七条 新建住宅小区入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。
业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（三）决定关系业主利益的重大事项；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；
（六）监督业主委员会的工作。
业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。
第八条 业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。
业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。
业主委员会的职责：
（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；
（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；
（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；
（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；
（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；
（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。
第九条 物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。
第十条 物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。
物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用，合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。
第十一条 物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；
（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；
（四）道路维护，车辆停放秩序管理；
（五）安全保卫和公共生活秩序管理；
（六）专项及特约服务；
（七）其他物业管理事项。
第十二条 物业管理公司的基本权利：
（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；
（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。
物业管理公司的基本义务：
（一）依法经营，为住户提供优质服务；
（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；
（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。
第十三条 物业管理公司应当按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。
住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。
未售（租）出的空置房由开发建设单位缴纳物业管理服务费。
第十四条 原有住宅小区的物业管理，经多数住户同意，可以由街道办事处组织当地居民委员会管理，也可以委托物业管理公司或其他专业单位维修、管护物业，所需费用由住户按规定承担。
单位自管住宅小区的物业管理，可以由产权单位自主管理，也可以委托物业管理公司管理。
上列住宅小区可以由所在地街道办事处帮助成立业主委员会，并逐步向专业经营型物业管理过渡。

第三章 物业管理移交
第十五条 新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范，实施综合开发，配套建设。经竣工综合验收合格后，方可交付使用。但竣工验收不视为物业管理移交。
第十六条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理前，应向区房地产管理部门提交物业管理实施方案，并负责住宅小区的物业管理；售（租）房时应当与购房人或承租人书面约定双方物业管理的权利义务。
第十七条 新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金组成。
物业管理基本金属全体业主共同共有，由业主委员会设立专户储存；未设立业主委员会的，由区房地产管理局设立专户代管。
基本金的使用受市房地产管理部门的监督，专项用于该住宅小区公用设施的维修更新，不得挪作他用。
第十八条 新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。
未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的，应当腾让出物业管理用房。
第十九条 开发建设单位应当依照本办法规定，向业主委员会移交物业管理，并向业主委员会或其指定的物业管理公司提供小区规划、地下管网、单体建筑及结构设备和其它有关的工程建设资料。
开发建设单位自业主委员会接管之日起，不再承担住宅小区物业管理责任。但保修期内以及其它应当由开发建设单位承担的建筑质量责任。由开发建设单位承担。

第四章 物业维护
第二十条 住户使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋结构、外观和用途；
（二）不得对房屋的承重结构进行拆改；
（三）不得拆凿楼板和共用墙壁；
（四）不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖、堆放物品。
第二十一条 住宅小区范围内的环境卫生、花木绿地，业主委员会可以委托物业管理公司或当地环境卫生、园林单位清扫、管护。
住宅小区的生活垃圾的转运由环卫部门负责。
第二十二条 住宅小区的给排水、供电照明、燃气、通讯、道路等市政公用设施的维修、管护，按下列规定办理：
（一）由市政公用专业单位投资建设的，由产权单位负责；
（二）按规定以计量表、楼房外排分接点或有关设施划定维修管护范围的，分别由市政公用专业单位和业主委员会负责；
（三）开发建设单位投资建设的道路、排水、路灯、消防等属于市政基础设施的，或已由市政公用专业单位维修、管护的，分别由政府有关部门和市政公用专业单位负责。
第二十三条 市政公用专业单位对其负责维修、养护的住宅小区物业，应当实行服务责任制，保障各项设施完好。
由业主委员会维修、管护的部分，有安全和技术要求的，应当按照规定委托物业管理公司或市政公用专业单位实施维修、管护，并承担有关费用。
第二十四条 挖掘住宅小区范围内的道路，应当征得业主委员会的同意，经市政管理部门批准，并负责修复或承担修复费用。
第二十五条 住宅小区应当设置必要的安全设施，落实群众性治安防范措施。
第二十六条 原有住宅小区物业管理在交接时，需要维修、补建配套设施的，维修和补建的费用由原开发建设单位、市政公用专业单位、市和区财政一次性拨款筹集；配套设施交接后，应建立专项维修资金，由产权单位、业主筹集。

第五章 法律责任
第二十七条 住宅小区开发建设单位违反本办法第十六条规定的，由房地产管理部门责令限期履行；逾期不履行的，市房地产管理部门不得办理商品房预售。
第二十八条 开发建设单位不按规定拨付物业管理基本金的，由房地产管理部门责令限期拨付，并按每日3‰追缴滞纳金。
第二十九条 违反本办法第十八条规定，不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的，由房地产管理部门责令改正，并可处以10000元至30000元罚款。
第三十条 未取得资质证书从事物业管理经营的，由市房地产管理部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20000元罚款。
第三十一条 物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，业主委员会可以解除合同；情节严重的，市房地产管理部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：
（一）不履行合同的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。
第三十二条 违反本办法第二十条、第二十四条规定的，由区房地产管理部门责令停止违法行为，限期修复、恢复。
第三十三条 对无故不交纳物业管理服务费的住户，物业管理公司可以要求其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院起诉。
第三十四条 当事人对行政处理决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议或起诉，又不履行处理决定的，由作出行政处理决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第三十五条 综合商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物，参照本办法委托物业管理公司实施物业管理的，其物业管理标准可以高于住宅小区的标准。
市辖县（市）的住宅小区物业管理，参照本办法执行。
第三十六条 业主大会组织办法、物业管理移交办法和基本金使用管理制度，由市房地产管理局制定，报市人民政府批准后施行。
第三十七条 本办法由福州市人民政府负责应用解释。
第三十八条 本办法自1997年1月1日起施行。



1996年11月29日